Квартирный вопрос
Как чувствует себя томский рынок недвижимости в 2022 году
Рынок недвижимости в первом полугодии 2022 года словно плыл по волнам: от рекордного спроса до полного затишья и снова — подъем. Эксперты рынка недвижимости Томска поделились впечатлениями от первых шести месяцев года и рассказали, чего можно ожидать в ближайшее время.
Рекорды продаж и затишье
— Охарактеризовать первое полугодие 2022 года одной фразой невозможно, оно было очень разнородным, — сразу обозначает особенности этого года Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна». — В январе — марте мы наблюдали повышенный спрос на объекты недвижимости, покупателей было очень много, и цены продолжали расти бурными темпами. Март был отмечен рекордным количеством сделок за последние несколько лет. Это связано с критичным поднятием ипотечных ставок после событий конца февраля. При этом некоторые банки продолжали кредитовать по старым ставкам, удерживая уровень начала года. Люди торопились использовать одобренные ипотечные кредиты, боясь, что могут потерять деньги, накопления, включались и другие моменты стресс-фактора.
Однако когда резервы по предодобренным кредитам были выбраны, рынок замер.
— После первоначального повышения до 20 % ключевая ставка стала постепенно снижаться. Люди увидели, что ключевая ставка не будет высокой долго, и замерли в ожидании ее понижения до приемлемого для них уровня. Действительно, зачем оформлять ипотечный кредит для покупки квартиры по ставке 15—19 %, если через пару недель или месяц ЦБ снизит ставку, и ипотека вновь станет комфортной, опустившись до 7—9 %, — объясняет причины затишья Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, завкафедрой экономики ИЭМ ТГУ, директор ООО «Бюро оценки «ТОККО». — В этой ситуации, по моему ощущению, рынок жилья как первичного, так и вторичного во втором квартале этого года существенно просел. Люди живут ожиданиями и не хотят тратить свое время, силы и средства. Потому что, когда ставка снизится, конечно, можно будет прибегнуть к рефинансированию, однако это лишняя суета, которой людям не хочется заниматься.
Наталия Быкова подтверждает: в апреле — мае был спад и затишье на рынке.
— Продавцы на тот момент не осознали, что покупательский спрос существенно снизился, и в апреле — первой половине мая не были готовы уступать по цене. Более того, многие собственники ждали повышения цен, что в условиях высокой ипотечной ставки (она находилась на заградительном уровне — 22—24 %) было неоправданным. Хорошо, что эта история была достаточно быстро отыграна, и уже в конце мая мы увидели ипотечные ставки в 10,5 % (для вторичного рынка недвижимости). Существенная часть покупателей вернулась на рынок, — поясняет руководитель агентства недвижимости «Лагуна».
Как сообщили в томском отделении Банка России, за четыре месяца 2022 года жители Томской области оформили ипотечных кредитов на 9,2 миллиарда рублей. Это на 6,2 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом динамику ипотечного кредитования в марте поддержала выдача кредитов по льготным программам приобретения нового жилья или по уже одобренным заявкам на принятых ранее условиях.
Так, выдачи ипотечных кредитов на новое жилье за январь — апрель выросли в 2,3 раза в сравнении с таким же периодом прошлого года, до 2,9 миллиарда рублей. Наибольший объем выдачи ипотек зафиксирован в марте. После повышения ставок по программе ипотеки с господдержкой до 12 % годовых объемы кредитования под залог нового жилья в апреле снизились, как и в целом по ипотечному сегменту кредитования. В апреле по сравнению с мартом выдачи в денежном выражении сократились в три раза, а по количеству — в 3,5 раза. На сокращение выдачи ипотеки повлиял временный фактор — резкий рост рыночных ставок.
Ипотека против цены
— После последнего снижения ключевой ставки (10 июня она была снижена до 9,5 %) и заявления президента о том, что возможно снижение ставок по ипотеке до 7 %, началось оживление на рынке недвижимости. Если банки успеют до конца июня снизить процентную ставку по ипотечным кредитам, уже к концу второго квартала начнется рост, и в третий квартал мы войдем с повышающей волной роста интереса к ипотечному кредитованию и росту количества сделок на рынке недвижимости, — уверен Дмитрий Хлопцов.
Впрочем, по мнению некоторых экспертов, ипотечные ставки, безусловно, хоть и оказывают грандиозное влияние на рынок недвижимости, но не решающее.
— По итогам на 20 июня в нашем агентстве я могу говорить о том, что сделки сегодня осуществляются в равной степени с использованием ипотеки и с наличным расчетом, — поясняет руководитель агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова. — Поэтому нельзя сказать, что ипотека кардинальным образом влияет на рынок. Это один из факторов, который, безусловно, существенно влияет на рынок, но он не единственный и не определяющий. И уж точно не определяющим фактором является размер ипотечной ставки. Гораздо важнее стоимость квадратного метра. Если мы сравним итоговую стоимость объекта недвижимости при ипотечной ставке в 15 % и стоимости квадратного метра в 50 тысяч рублей, и стоимость недвижимости при ипотечной ставке 10 %, но стоимости квадрата в 100 тысяч рублей, однозначно выгоднее будет первый вариант. Стоимость квадратного метра существеннее влияет на ежемесячный платеж по ипотеке, а для людей очень важно, под силу ли им будет этот платеж.
К слову, сегодня ипотечная ставка фактически отыграна на уровень начала 2022 года, чего не скажешь о ценах.
— Цены росли весь 2020, 2021 и начало 2022 года рекордными темпами и сейчас достигли максимальных исторических значений существования свободного рынка недвижимости в России. Сейчас гораздо важнее, чтобы начала стабилизироваться цена квадратного метра, и мы уже наблюдаем этот процесс: стоимость «квадрата» на вторичном рынке не растет, — отмечает Наталия Быкова. — Впрочем, о рынке новостроек этого пока сказать нельзя: стоимость квадратного метра в них существенно выше, чем стоимость «квадрата» в типовых домах на вторичном рынке. В словах специалистов, которые говорят об одинаковом уровне цен, есть определенная доля лукавства. Не нужно забывать, что когда подсчитывается стоимость квадратного метра, то на вторичном рынке берутся в расчет в том числе элитные объекты, а также квартиры с максимальной отделкой, чего мы не можем сказать о новостройках. А если мы возьмем типовые объекты, то они однозначно стоят дешевле, чем в новостройках. При этом нужно понимать, что это квартиры с отделкой, зачастую с мебелью и бытовой техникой в обжитых районах.
По словам Дмитрия Хлопцова, цена однокомнатной квартиры в Томске в среднем колеблется от 90 тысяч рублей за квадратный метр.
— Двух- и трехкомнатные варианты все-таки дешевле, потому что на них нужен больший объем финансирования, и люди пока не спешат их покупать, — говорит специалист.
Он отмечает одну из особенностей рынка недвижимости этого года — рост спроса на коммерческую недвижимость, который отмечался во втором квартале.
— Этот рост связан с тем, что многие коммерсанты уезжали из Томска, из России, закрывали бизнес, находились покупатели. Рынок оживился. В том числе было продано несколько довольно серьезных объектов коммерческой недвижимости. Сделки по ним уже заключены и цены приличные. Впрочем, коммерческая недвижимость всегда опережала по цене жилую. Сейчас она находится на уровне однокомнатных квартир — 90—120 тысяч за «квадрат».
Несмотря на сложности, ипотека остается самым «беспроблемным» видом кредитов для банков — уровень задолженности по ипотечным платежам традиционно низок. Об этом говорит и низкий интерес к ипотечным каникулам. После того как в марте 2022 года заработал обновленный закон о кредитных каникулах, по данным томского отделения Центробанка на 1 мая, кредитные каникулы в нашем регионе оформили 74 ипотечных заемщика. Еще 21 заемщик взял перерыв в платежах, воспользовавшись постоянными ипотечными каникулами (действуют с июля 2019 года).
Благоприятные прогнозы
— Если говорить в целом о рынке недвижимости на данный момент — он живой, с большим количеством положительных трендов, — уверена Наталия Быкова. — Минимальная ипотечная ставка, которую мы можем предложить покупателям вторичной недвижимости на данный момент, составляет 9,7 %. При этом позитивные изменения на рынке происходят еженедельно: меняются в сторону уменьшения ставки по ипотеке, появляется большое количество программ, которые предлагают льготные ставки по разным основаниям, и большое количество людей уже сейчас может ими воспользоваться как на первичном, так и на вторичном рынке. Есть сигналы, которые позволяют говорить о том, что кредитно-финансовая политика будет выстраиваться благоприятно для покупателей недвижимости.
У покупателей недвижимости в Томске есть возможность выбирать между вторичным и первичным рынком, разными локациями и ценовыми сегментами — выбор, безусловно, есть. Хотя еще нельзя говорить о восстановлении предложения до уровня, который был до начала пандемии (около семи тысяч вариантов).
— Вследствие ажиотажного спроса, который мы наблюдали в 2020—2021 годах, сейчас мы работаем с вдвое меньшим количеством предложений на рынке недвижимости. Определенный дефицит отмечается с предложениями на первичном рынке в некоторых локациях. Это значит, что покупателям важно детально подходить к ситуации выбора, — отмечает руководитель агентства недвижимости «Лагуна».
Цифры по теме
Хотя, по данным Томскстата, за январь — май 2022 года в Томской области введено на 7,2 % больше жилья, чем за аналогичный периода прошлого года, наибольший рост показал Томский район: там ввод жилья вырос более чем на 40 %. Именно в Томском районе сегодня размещены основные строительные площадки крупных застройщиков. В самом областном центре объем ввода жилья при этом упал почти на 30 %.
— Говоря о перспективе изменения цены на рынке недвижимости, могу отметить, что сейчас существует множество разнонаправленных трендов, которые одновременно указывают и на то, что цена может снижаться, и на то, что цена может подниматься. Однако количество знаков, которые указывают на возможное повышение цен, несколько больше. Одним из основных является удорожание квадратного метра в новостройках, которое связано с комплексом факторов: стоимостью материалов, комплектующих, удорожанием процесса строительства. Рынок вторичного жилья в ценообразовании всегда следует за новостройками.
Да, сегодня сделки на вторичном рынке проходят прежде всего с теми собственниками, которые готовы немного уступать. Среднее снижение стоимости квартир от заявленных рекламных цен при выходе на сделку — от 5 до 15 %. Это зависит от востребованности конкретного вида недвижимости и от уровня переоценки, которая была изначально сделана собственником. Тем не менее за последние месяцы мы не увидели именно падения цен, лишь легкую корректировку. Более того, мы не увидели готовности продавцов снижать цены в перспективе. Квадратный метр — это финансовый инструмент, с помощью которого люди сохраняют свои сбережения в сложные периоды. Поэтому, вероятно, цены на рынке недвижимости как минимум сохранятся на прежнем уровне, — считает Наталия Быкова.
