В режиме ожидания: как выживает ипотечный рынок в Томской области?
Эксперты обсудили, что происходит с ипотекой и рынком жилой недвижимости в регионе
Высокая ключевая ставка сделала покупку жилья недоступной для многих россиян. Согласно данным ЦБ, жители Томской области за январь-апрель 2025 года оформили 1,3 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 5,2 миллиарда рублей. Объем выдачи снизился на 47% по сравнению с прошлым годом. Сегодня купить квартиру в ипотеку возможно только с помощью льготных программ, таких как семейная, IT-ипотека или ипотека для военных.
Представители компаний-застройщиков, банки обсудили текущую ситуацию на рынке жилищного кредитования в Томской области и постарались ответить на вопрос — жива ли сегодня ипотека?
Адаптация и вера в лучшее
По словам главного аналитика ТДСК Бориса Черникова, 85% всех сделок с недвижимостью в июне 2025 года проходят с использованием ипотечного кредитования. Однако из них только 11% — это рыночная ипотека. Основная доля — 80% — приходится на семейную ипотеку, еще 3% — военная и 6% — IT-ипотека. Такая структура, по словам аналитика, отражает слабую доступность стандартных кредитных продуктов.
По словам главного аналитика ТДСК Бориса Черникова, 85% всех сделок с недвижимостью в июне 2025 года проходят с использованием ипотечного кредитования. Однако из них только 11% — это рыночная ипотека. Основная доля — 80% — приходится на семейную ипотеку, еще 3% — военная и 6% — IT-ипотека. Такая структура, по словам аналитика, отражает слабую доступность стандартных кредитных продуктов.«Если Центробанк продолжит курс на снижение инфляции и ключевой ставки, возможно, мы увидим новые послабления по ипотечным программам. Пока же застройщикам остается только верить и работать на перспективу», — заключил Черников.
Эмиль Бисеров, коммерческий директор «1&3 Строительство» (ЖК «Михайловский парк-квартал» и «Парапарк») подтвердил: количество обращений и интерес к жилью остаются высокими, но до сделок дело доходит реже.
«Потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась. Спрос есть, но рынок находится в режиме ожидания. Мы не запускаем новые проекты, хотя у нас в портфеле есть и готовые концепции, и документы. Просто ждем разворота ситуации», — сказал он.
Бисеров подчеркнул, что девелоперы продолжают проектирование и подготовку к строительству, несмотря на низкие темпы продаж.
«Потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась. Спрос есть, но рынок находится в режиме ожидания. Мы не запускаем новые проекты, хотя у нас в портфеле есть и готовые концепции, и документы. Просто ждем разворота ситуации», — сказал он.«Мы не останавливаем процессы. У нас есть обязательства перед клиентами, перед коллективами. Но понятно, что динамика продаж оставляет желать лучшего. Без оптимизма в этом бизнесе невозможно», — отметил специалист.
Представитель ГК «Карьероуправление» Светлана Забара рассказала о росте числа сделок за наличный расчет.
«Доля таких продаж хоть и незначительно, но увеличилась. Люди снимают деньги с вкладов, особенно по окончании полугодовых сроков. Дополнительный фактор — приток студентов и семей участников СВО, переезжающих из районов. Мы видим спрос на индивидуальные дома, трехкомнатные квартиры в рамках семейной ипотеки, а также на малометражное жилье для студентов», — сообщила она.
По ее словам, застройщики активно используют инструменты стимулирования: скидки, акции.
«Мы рассчитываем на дальнейшее снижение ключевой ставки и возобновление региональных программ, таких как губернаторская ипотека. Кроме того, есть надежда на прирост населения в Томске», — добавила она.
Директор агентства недвижимости Вадим Алатарцев, наоборот, считает, что денежно-кредитная политика Банка России будет ужесточаться. По его словам, на вторичном рынке количество сделок сократилось на 25% по сравнению с 2024 годом.
«Основной вопрос — а не подошли ли мы к затовариванию рынка? Жилая площадь на человека выросла. Период льготной ипотеки под 8% побудил купить квартиры тех людей, которым они не сильно нужны были. Тогда покупалось много и на будущее. Сейчас нужно понять — а сколько квартир нужно будет строить? Количество населения в Томске снижается, рождаемость снижается», — сказал Алатарцев.
«Основной вопрос — а не подошли ли мы к затовариванию рынка? Жилая площадь на человека выросла. Период льготной ипотеки под 8% побудил купить квартиры тех людей, которым они не сильно нужны были. Тогда покупалось много и на будущее. Сейчас нужно понять — а сколько квартир нужно будет строить? Количество населения в Томске снижается, рождаемость снижается», — сказал Алатарцев.Он считает, что у людей выросли запросы на качество проживания — многие покупают не квартиры, а свою будущую жизнь в районе, сценарий жизни. Качество продукта стал определяющим фактором при выборе жилья.
Что же касается стоимости, предпосылок для снижения цен на квартиры в новостройках в данный момент нет, считает финансовый директор ТДСК Михаил Пчелинцев.
«Основной фактор — это себестоимость, а она продолжает расти. Строительные материалы подорожали, логистика усложнилась, стоимость подключения к инженерным сетям увеличилась. Существенное влияние оказывает и высокая ставка по производственным кредитам — заемные средства для строительства подорожали, что неизбежно отражается на ценах квадратного метра в новых проектах», — пояснил он.
«Основной фактор — это себестоимость, а она продолжает расти. Строительные материалы подорожали, логистика усложнилась, стоимость подключения к инженерным сетям увеличилась. Существенное влияние оказывает и высокая ставка по производственным кредитам — заемные средства для строительства подорожали, что неизбежно отражается на ценах квадратного метра в новых проектах», — пояснил он.Даже если спрос проседает, снижать цену до убыточного уровня застройщики не могут. Единственное, что можно — это точечно применять скидки, акции или улучшать комплектацию, чтобы повысить привлекательность предложения. Но массового и системного снижения цен на новостройки ждать не приходится, добавил Пчелинцев.
«Ожидаем постепенной стабилизации рынка»
Июньское снижение ключевой ставки на 1% стало позитивным сигналом, уверены банкиры и застройщики.
«Банки откликнулись снижением ставок. Есть ощущение, что 25 июля ставка снова снизится, идет тенденция на улучшение, поэтому нам просто надо набраться терпения. Отложенный спрос есть, клиенты звонят и застройщикам и в банки, спрашивают. Осенью, мы считаем, будет более мягкая атмосфера. Нам просто надо переждать, запастись терпением», — сказала представитель Союза застройщиков Томской области Людмила Эсаулова.
«Банки откликнулись снижением ставок. Есть ощущение, что 25 июля ставка снова снизится, идет тенденция на улучшение, поэтому нам просто надо набраться терпения. Отложенный спрос есть, клиенты звонят и застройщикам и в банки, спрашивают. Осенью, мы считаем, будет более мягкая атмосфера. Нам просто надо переждать, запастись терпением», — сказала представитель Союза застройщиков Томской области Людмила Эсаулова.
Региональный менеджер Управления ипотечного кредитования Банка Левобережный Алексей Финько отметил новую тенденцию — клиенты стараются вносить как можно больше денег в рамках первоначального взноса и уменьшить сумму ипотечного кредита. Это связано с высокой закредитованностью населения.
«Люди стремятся снизить долговую нагрузку, увеличивают первоначальные взносы, уменьшают тело кредита», — добавил он.
Региональный менеджер Управления ипотечного кредитования Банка Левобережный Алексей Финько отметил новую тенденцию — клиенты стараются вносить как можно больше денег в рамках первоначального взноса и уменьшить сумму ипотечного кредита. Это связано с высокой закредитованностью населения.
Сбербанк оптимистичнее всех смотрит в будущее. Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Олеся Чагочкина считает, что к концу года «мы увидим снижение ключевой ставки».
«Мы пошли в цикл снижения ключевой ставки. Это откроет дорогу к восстановлению спроса. Сейчас уже видно оживление — медленное, но устойчивое», — считает она.
Сбербанк оптимистичнее всех смотрит в будущее. Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Олеся Чагочкина считает, что к концу года «мы увидим снижение ключевой ставки».
«Оживление есть, но розничный кредитный рынок остается под давлением макроэкономических факторов. Конечно, мы на позитиве, но все-таки без снижения ставок, изменения политики регулятора невозможно говорить о переломе тренда, который сейчас сложился. Мы делаем все, адаптируем свои программы, смотрим на заемщиков. Сейчас в принципе идет фокус на адресные продукты, которые могут интересовать конкретных клиентов. И, конечно же, для нас работа по льготным ипотечным программам в приоритете», — добавила со своей стороны начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова.
«Оживление есть, но розничный кредитный рынок остается под давлением макроэкономических факторов. Конечно, мы на позитиве, но все-таки без снижения ставок, изменения политики регулятора невозможно говорить о переломе тренда, который сейчас сложился. Мы делаем все, адаптируем свои программы, смотрим на заемщиков. Сейчас в принципе идет фокус на адресные продукты, которые могут интересовать конкретных клиентов. И, конечно же, для нас работа по льготным ипотечным программам в приоритете», — добавила со своей стороны начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова.Если возвращаться к вечному вопросу — брать квартиру сейчас или ждать — ответ остается прежним: если нужна квартира — покупайте.
«Если нужна недвижимость, если нужно расширить, увеличить свою жилплощадь в связи с расширением семьи или необходимостью сменить район или регион, то зачем откладывать. Когда будет ниже ключевая ставка, будет уже другой рынок и, возможно, цены и так далее. Предложения по новостройкам и вторичному рынку могут быть уже другие», — сказала главный менеджер по работе с партнерами Альфа-Банка Наталия Апалькова.
«Если нужна недвижимость, если нужно расширить, увеличить свою жилплощадь в связи с расширением семьи или необходимостью сменить район или регион, то зачем откладывать. Когда будет ниже ключевая ставка, будет уже другой рынок и, возможно, цены и так далее. Предложения по новостройкам и вторичному рынку могут быть уже другие», — сказала главный менеджер по работе с партнерами Альфа-Банка Наталия Апалькова.Остается только ждать
У застройщиков на повестке — не только продажи, но и сохранение кадрового состава и проектной базы. У большинства компаний есть «замороженные» проекты с высокой степенью готовности, которые не выводятся на рынок из-за неуверенности в перспективах.
«Сейчас важно сохранить людей. Если начнется оживление, нельзя терять время на набор команд и восстановление процессов. Но пока проекты откладываются», — комментируют участники рынка.
У застройщиков на повестке — не только продажи, но и сохранение кадрового состава и проектной базы. У большинства компаний есть «замороженные» проекты с высокой степенью готовности, которые не выводятся на рынок из-за неуверенности в перспективах.Промышленники менее оптимистично смотрят на ситуацию. По словам коммерческого директора Копыловского кирпичного завода Павла Бажеева, есть опасения, что многие производства, которые занимаются выпуском различных стройматериалов, «не переживут эту зиму».
«Мы зависим от застройщиков. А они не начинают новые проекты. С каждым месяцем объектов становится все меньше и меньше. Эта тенденция по всей стране. Мы общаемся с коллегами из разных предприятий — у всех падение 30-40%. Это только начало, к осени, думаю, что будет 60, 70 и 80%», — заключил он.
Участники совещания сходятся в том, что рынок находится в состоянии ожидания. Основные надежды связаны с действиями Центробанка, продолжением и расширением программ господдержки, стабилизацией макроэкономических параметров. Однако даже при позитивных изменениях, по мнению большинства экспертов, инерция в строительной отрасли не позволит рынку восстановиться быстро.
Участники совещания сходятся в том, что рынок находится в состоянии ожидания. Основные надежды связаны с действиями Центробанка, продолжением и расширением программ господдержки, стабилизацией макроэкономических параметров. Однако даже при позитивных изменениях, по мнению большинства экспертов, инерция в строительной отрасли не позволит рынку восстановиться быстро.«Мы видели кризисы 2008 и 2015 годов и выстояли. Сейчас тоже надо быть гибкими. Главное — не терять время и использовать момент для оптимизации бизнес-процессов и улучшения качества продукта. Будущее зависит от нас самих», — считает Вадим Алатарцев.
Реклама. Рекламодатель: ОАО «ТДСК» Erid: 2SDnjcJ5xpM
