Как купить квартиру в ипотеку на среднюю зарплату? Никак
Реально ли купить квартиру в новостройке Томска с зарплатой в 50-60 тысяч рублей, не имея другого имущества?
В июле 2024 года закончилась льготная ипотека со ставкой 8% годовых. Она выдавалась на покупку жилья в новостройках, на строительство частного дома или покупку земельного участка. Программу льготной ипотеки запустили в 2020 году в качестве меры поддержки первичного рынка жилья в условиях коронавирусных ограничений.
Ряд экспертов говорили, что ипотека с господдержкой «разогнала» цены на первичном рынке жилья, за которыми подтянулась стоимость квартир на «вторичке». Для этого были все основания. Льготная ипотека вызвала рекордный спрос на недвижимость, который превышал предложение. В таких условиях цены неизбежно начинают расти.
Теперь ипотеку со ставкой 8% отменили, вот только вместе с этим растет ключевая ставка (сейчас — 19%), что вкупе делает ипотеку недоступной для большинства. Под другие льготные программы, например, «Семейную ипотеку» подойдут не все граждане.
По состоянию на 20 сентября 2024 года средневзвешенная ипотечная ставка по 20 крупнейшим ипотечным банкам превысила 21% годовых впервые с начала 2020 года (с этого времени ведется мониторинг ставок), следует из анализа «Дом.РФ». Количество выданной ипотеки на первичном рынке за 8 месяцев 2024 года сократилось на 4% год к году. А за август — на 62% по отношению к августу 2023 года.
Насколько реально сегодня купить новую квартиру в ипотеку? Рассмотрим на примере города Томска.
Сколько придется платить за ипотеку?
Представьте, что вы — молодой человек или девушка лет 25; недавно закончили университет, устроились на работу, но продолжаете жить с родителями. В брак вы пока не вступили, но уже сейчас хотелось бы иметь свой угол. Варианта два: снять квартиру или купить свою. Хочется, конечно, собственное жилье, чтобы сразу там все обустроить и не греть голову возможными переездами. Вы начинаете поиски. Ваша текущая зарплата — 65 тысяч рублей.
Для примера возьмем данные ЦИАНа. Согласно информации сервиса, самая дешевая квартира в Томске на первичном рынке стоит 4,7 миллиона рублей. Это «однушка», около 35 квадратных метров. Цены также зависят от района и этажа, но, допустим, это неважно.
На сайте банков, которые предоставляют жилье в ипотеку, есть специальные калькуляторы для расчета ссуды. Если под льготные программы вы не попадаете, доступна только базовая ставка.
Условия такие: стоимость квартиры — 4,7 миллиона рублей, первый взнос выбираем минимальный (везде сумма будет разной), а срок кредита — максимальный (30 лет), так как чем длиннее срок выплаты, тем меньше получается ежемесячный взнос. Дополнительные возможности, вроде зарплатной карты банка, страховки, сейчас не учитываем.
Я посмотрела калькуляторы на сайте четырех крупных банков. С перечисленными вводными процентная ставка варьируется от 21,99% до 25%. Ежемесячный платеж — от 65 759 до 83 269 рублей.
При зарплате в 65 тысяч рублей в банке ипотечный кредит не одобрят, да и выплачивать его не получится. Если внести большой первоначальный взнос, ежемесячный платеж по ипотеке уменьшится, но эти деньги нужно еще найти.
В 2023 году средняя номинальная начисленная зарплата в Томской области была 64,8 тысячи рублей, рассказывали в администрации региона.
Чиновники сообщали, что самая высокооплачиваемая отрасль региона — добыча полезных ископаемых, в которой по итогам 2023 года среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций составила 120,1 тысячи рублей. Самая низкая средняя заработная плата — в гостиничном бизнесе и общественном питании. Это 37,6 тысячи рублей.
Чтобы привлечь клиентов, банки и застройщики предлагают различные инструменты для уменьшения ставки. Например, можно стать зарплатным клиентом, купить страховку, субсидировать процентную ставку. Однако сильно ситуацию это не меняет.
С новыми ставками переплата за «однушку» вырастет втрое и составит почти 11 миллионов рублей, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике».
— Можно говорить, что в одиночку человеку со средней зарплатой рыночная ипотека для покупки первой недвижимости сейчас не подходит. Не станет решением и привлечение созаемщика (супруга/супруги или родственника), если его зарплата также не превышает средний уровень. Другое ограничение останавливает тех счастливчиков, у кого зарплата значительно выше среднерыночной. Речь о переплате по рыночной ипотеке. Из-за высоких процентов она достигает стоимости трех—пяти квартир за время кредитования. Вот почему даже люди с приличными доходами откладывают ипотеку на потом, если нет острой необходимости покупать недвижимость, — говорит исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
«Ипотека стала менее доступной»
Повышение ключевой ставки обычно приводит к увеличению стоимости ипотечных кредитов, что снижает спрос и может вести к стабилизации или даже снижению цен на жилье. В случае с Россией отмена льготной ипотеки усугубила ситуацию, поскольку ипотека стала менее доступной для широкого круга потребителей, говорит директор по маркетингу компании-девелопера «Тройка РЭД» Мария Хурамшина.
— Первичный и вторичный рынки: снижение цен может происходить неодинаково на разных сегментах рынка. Первичный рынок, где цены зависят от застройщиков и их возможности удерживать стоимость объектов, может реагировать на изменения медленнее, чем вторичный рынок, где продавцы часто вынуждены снижать цены для привлечения покупателей в условиях увеличивающейся конкуренции и снижающегося спроса. Повышение процентных ставок и отмена льготной ипотеки привели к значительному падению продаж. Ипотечные кредиты стали дороже, что сделало покупку жилья менее доступной, особенно для первокупцев, ведущих к сокращению объема сделок как на первичном, так и на вторичном рынке, — отмечает Хурамшина.
Чтобы позволить себе ипотеку при текущих ставках, заемщикам необходим значительно выше средний доход, продолжает эксперт.
Такого же мнения придерживается эксперт по недвижимости АН «Макромир» Ирина Озерова. По ее словам, рациональный вариант покупки — либо наличные, либо льготная ипотека, которая тоже становится менее доступной: круг лиц, подходящих под «Семейную ипотеку» вне зависимости от региона, сузился, количество организаций, соответствующих условиям IT-ипотеки, также многократно сократили.
— Есть субсидирование от застройщиков, при котором ставка для любого заемщика может быть на уровне 12%. Чтобы погасить такую ипотеку, нужен высокий доход. Например, для покупки студии в Краснодаре с ежемесячным платежом 32 тысячи рублей нужна зарплата не менее 60-70 тысяч. А вот для двух- или трехкомнатной квартиры платежи будут уже около 100 тысяч рублей и более (зависит от размера первоначального взноса). Чаще всего ипотеку под высокий процент берут люди с высокой зарплатой, которые могут погасить ее досрочно, за 3-5 лет, иначе переплата банку будет огромной, — говорит Озерова.
Для погашения ипотеки по текущим условиям заемщику необходимо иметь достаточно высокий уровень дохода, убежден доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.
— В среднем, чтобы комфортно оплачивать ипотеку при таких ставках, заемщику нужно иметь доход в размере как минимум 70-90 тысяч рублей в месяц для стандартного кредита на сумму 3-5 миллионов рублей. Эта оценка может варьироваться в зависимости от срока кредита и других факторов, — добавил он.
Квартиры не падают в цене
После отмены льготной ипотеки и резкого роста ставок жилищного кредитования многие ожидали обвала цен на недвижимость из-за падения спроса со стороны населения. Однако вопреки ожиданиям стоимость квадратных метров как на «первичке», так и на «вторичке» в целом по стране продолжила расти, отмечает Ярослав Баджурак.
— Согласно анализу нашего финансового маркетплейса данных федерального портала «Мир квартир», по итогам августа квадратный метр новостроек в августе подорожал в 45 городах, подешевел — в 25. Томск вошел в топ-3 городов, где стоимость «первички» активно прибавляла — плюс 8,6% за август. Теперь средняя цена томской новостройки достигла 8,2 миллиона рублей. По динамике роста цен новых квартир регион уступил только Саранску (+10,7%). Правда, квадратный метр томской новостройки увеличился не так значительно — на 0,7% до 133 763 рублей, — рассказал Баджурак.
По его словам, аналогичная ситуация складывается на вторичном рынке. В этом сегменте рост стоимости «квадрата» в среднем по стране составил 0,7% — до 116 078 рублей. То есть по динамике подорожания «вторичка» обогнала «первичку». В 53 городах из 70 квадратный метр подорожал, в 15 подешевел, в двух не изменился.
— Средняя цена томской квартиры на вторичном рынке к началу осени достигла 5,8 миллиона рублей, подорожав за август на 5,2%, — добавил эксперт.
Специалисты «Выберу.ру» полагают, что главная причина растущих цен на квадратные метры — инфляция.
— Квартиры — такой же товар, как автомобили или электроника. Когда из-за инфляционного давления деньги россиян обесцениваются, стоимость квадратных метров, как правило, не падает. Люди со сбережениями вкладывают деньги в недвижимость, чтобы сберечь их от инфляции. Поэтому пока Центробанк не справится с ростом цен буквально на всё, вряд ли стоит надеяться на разворот растущего тренда в сегменте недвижимости, даже несмотря на резкое падение спроса потребителей, — резюмирует Ярослав Баджурак.
Что будет дальше?
Директор по маркетингу компании-девелопера «Тройка РЭД» Мария Хурамшина считает, что до конца года ситуация на рынке ипотеки в России останется напряженной.
— Ожидается, что спрос будет продолжать снижаться на фоне высоких ставок. Тем не менее, возможно введение новых государственных мер поддержки или корректировка ключевой ставки, что может частично стабилизировать рынок. Вероятно, правительство и Центробанк будут искать способы смягчить ситуацию для поддержания социальной стабильности и доступности жилья, — думает эксперт.
Руководитель риелторской компании Next Павел Красавцев считает, что до конца года скорее вероятен рост ставок, чем снижение. А снижение следует ждать не раньше второго квартала 2025 года. Количество сделок по «вторичке» сократится в большей мере, чем по новостройкам, полагает он.
Цены на новостройки вряд ли сильно упадут, ведь у многих застройщиков есть «подушка безопасности», но они будут привлекать покупателей скидками и спецпредложениями, считает основатель проекта для поиска жилья «БезПосредников.ру» Роман Капранчиков.
— Спрос же на ипотеку, скорее всего, будет поддерживаться за счет рыночных программ с субсидированием ставки от застройщиков. Все будет зависеть от экономической ситуации и господдержки. В целом ситуация на рынке недвижимости сейчас непростая. Повышение ставки ЦБ сделало ипотеку менее доступной, и многие покупатели, хотя и планируют приобретать жилье в ближайшие годы, заняли выжидательную позицию, — резюмирует Капранчиков.
