Цены выше, предложений меньше
Что ждет томский рынок недвижимости в 2022 году
Рекордно низкие ставки по ипотеке, а также инвестиционная привлекательность покупки недвижимости на фоне снижения ставок по сбережениям привели к небывалому ажиотажу на рынке недвижимости в пандемийные годы.
К чему это привело и каким будет 2022 год для томского рынка недвижимости, рассказали эксперты — руководитель агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость» Вадим Алатарцев и директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова.
О влиянии 2020–2021 годов
— В 2020–2021 годах рост цен на недвижимость был существенным, хотя я бы не назвала его рекордным, — отмечает Наталия Быкова. — На моей памяти за 20 с лишним лет работы в сфере недвижимости были годы, когда цена «квадрата» росла до 40 % за год. При этом не буду отрицать очевидного: цена квадратного метра на сегодняшний день находится на рекордном для региона уровне. А предложение (количество квартир, одномоментно продающееся на рынке), наоборот, находится на минимальном уровне. Но оно стало таким низким не сейчас, а еще в середине 2020 года.
По словам специалиста, агентства недвижимости уже почти полтора года работают на уровне предложений, которые не превышают 50–60 % от привычного для Томска.
— Этот дефицит в том числе играл на повышение цен в 2020–2021 годах. А сейчас играет на стороне цен в том смысле, что они как минимум не могут интенсивно снижаться. Фактически последние три-четыре месяца мы фиксируем определенную стабилизацию цен. Сказать, что они продолжают расти существенно, нельзя. Как минимум точно не во всех сегментах. Есть отдельные микросегменты, в которых самый существенный уровень дефицита квартир, где любое предложение покупателем воспринимается на ура и вокруг него возникает ажиотажный спрос, — подмечает Быкова.
— Если посмотреть официальную статистику, цены на квадратный метр жилья за 2021 год выросли на 19 %, — говорит Вадим Алатарцев. — Цифра за 2020 год — чуть меньше.
По его словам, примерно на столько же квартиры подорожали с 2009 по 2020 год. Но эксперт не отрицает, что рост цен ускорился.
— Сегодня средняя цена за квадратный метр в Томске — 100 тысяч рублей. Конечно, есть недвижимость и за 80 тысяч рублей за «квадрат» в старом жилом фонде, и за 120 тысяч — в современных домах, — пояснил Алатарцев.
По мнению Наталии Быковой, нельзя утверждать, что в Томске вся жилая недвижимость продается по заоблачным ценам.
— Есть квартиры среднего уровня качества, не обязательно в отдаленных районах, которые можно покупать по демократичным ценам — около 60 тысяч рублей за «квадрат». Нужно просто уметь искать либо обращаться к профессионалам, которые умеют находить адекватные варианты по адекватным ценам.
О предложениях на рынке недвижимости
— За два пандемийных года объем предложений на рынке недвижимости Томска чрезвычайно сократился: все, что можно было купить — купили. А новые дома, к сожалению, за два месяца не строятся, — подчеркивает Вадим Алатарцев. — Знатоки говорят, что только подготовка документации занимает от одного до двух лет. Самый большой дефицит в городе традиционно ощущается на однокомнатные и, как ни странно, четырехкомнатные квартиры. Такую недвижимость, как правило, покупают семьи в возрасте 30-40 лет, у которых рождается второй-третий ребенок. Если такая семья в расцвете финансовых сил жила, к примеру, на улице Лебедева, вряд ли она согласится на переезд в Южные Ворота или Зеленые Горки. Люди хотят переехать в новый дом в хорошем районе. В Томске таких предложений практически нет.
Специалист называет такую ситуацию «уникальной, которой нет ни в одном соседнем регионе». Например, в Барнауле, который по размеру сопоставим с Томском, действует 15 активных строительных компаний, говорит Алатарцев. Они осваивают строительные площадки и строят хорошо, потому что есть конкуренция.
Будут ли расти цены на жилье?
— Это один из вопросов, который нам задают чаще всего, — признается руководитель агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость». — Отвечая, могу сказать следующее: если не случится серьезных катаклизмов на рынке, то рост цен притормозится. По прогнозам финансовых аналитиков ведущих банков, рост цен на недвижимость в 2022 году будет сопоставим с текущей инфляцией. Если это случится, люди этого почти не ощутят: с 2012 по 2019 год многие думали, что квартиры вообще не растут в цене. Я даю на этот вариант развития ситуации 65 %.
По словам Вадима Алатарцева, нельзя полностью исключить и другие варианты развития событий. Самый, на его взгляд, маловероятный — снижение цен на недвижимость, как это произошло в 2008 году. На тот момент в Томске было более 10 активных застройщиков, у них было много свободных квартир, которые они не могли продать, вспоминает эксперт.
— Сегодня этот сценарий не повторится, поскольку на рынке сложились совсем другие условия. Застройщиков мало, и им нечего продавать. Мы можем с уверенностью говорить о том, что новых квартир не хватает. Если говорить о вторичном рынке, то в случае падения цены на квадратный метр многие продавцы просто снимают свои предложения в ожидании лучших времен.
Против падения цены говорит и несколько других факторов: взрывной рост цен на строительные материалы и нехватка рабочей силы на стройках, добавляет Алатарцев. Себестоимость строительства возросла. При таком раскладе цена пойти вниз не может даже в виде коррекции.
— Может ли цена пойти вверх? Только если инфляция будет ускоряться. Однако, по прогнозам экспертов, инфляция будет возвращаться в те коридоры, которые заложены экономистами. А это значит, что мы сейчас наблюдаем почти максимальную инфляцию, и скоро она начнет снижаться, хотя, вероятно, и медленно. Когда инфляция начинает падать, цены на квартиры не растут.
— Если лист бумаги разделить на две графы и в одну вписывать аргументы за то, что стоимость квадратного метра будет повышаться, а во вторую — за то, что цена должна снизиться, вы наберете примерно одинаковое количество аргументов, — говорит руководитель агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова. — Наверное, поэтому цены в целом стабилизировались. Но если дробить рынок на сегменты, картина будет сложнее. Тех, кто дает прогнозы, что будет с ценой, и предрекает падение или взлет, опираясь прежде всего на данные о размере ипотечной ставки в банках, я бы предостерегла от скоропалительных выводов.
По мнению Быковой, ситуация с ценами на квартиры зависит не только от ипотечной ставки. И даже по ней прогнозы очень разнятся.
— Одни эксперты из банковской сферы говорят, что уже к середине года мы увидим ставки на уровне 14 % годовых, другие говорят, что выше 10—11 % ставки не поднимутся, иначе это приведет к стагнации строительной и банковской отраслей, — поясняет специалист.
О плюсах роста цен на «квадрат»
В увеличении стоимости квадратного метра есть один неоспоримый плюс, считает Вадим Алатарцев.
— На последней пресс-конференции президент отметил, что инфляция привела к росту цен на недвижимость, но этот процесс одновременно запустил массовые строительные проекты. В 2021 году в России было выдано столько разрешений на строительство, сколько давно не выдавалось. Увеличение предложения при этом — лучшее средство борьбы с ростом цен на квартиры. А строители могут строить лишь, когда цена не падает. Идеально с точки зрения насыщения рынка квартирами и увеличения их предложения, когда цена чуть-чуть подрастает.
Существует очень понятный норматив, что такое качественная квартира. У каждого члена семьи должна быть своя спальня, также в квартире должна быть общая комната, где семья проводит время вместе, — говорит Алатарцев.
— Нам до этого норматива очень далеко. У нас многие семьи поколениями живут вместе. Жилья не хватает. И вторичный рынок этих квартир не даст. Их даст застройщик. А застройщики у нас будут тогда, когда цены на квартиры не будут падать, а рост их цены будет сопоставим с уровнем инфляции в стране.
Время покупать?
— Я всегда призываю всех занимать позицию личной выгоды и принимать решение здесь и сейчас, — говорит Наталия Быкова. — Не нужно гадать, что будет завтра или через три года. Последние два года нам наглядно показали: любая вводная может появиться в любой момент и рынок может перевернуться с ног на голову. Поэтому принимайте решение исходя из принципа личной выгоды. Если вам, вашей семье сейчас нужно продать квартиру — продавайте ее сейчас. Если вам сейчас жизненно необходимы новые площади — приобретайте. Всегда можно рефинансировать ипотечную ставку, если она снизится, всегда можно предпринять другие операции со своей недвижимостью.
Быкова считает, что жизненные проблемы нужно решать тогда, когда они возникают, а не тогда, когда будут оптимальные условия, потому что «оптимальных не будет никогда».
— Понизятся цены — уйдет с рынка часть продавцов, предложений станет меньше. Повысятся цены — будут другие проблемы. На рынке всегда есть моменты, в которых вы выигрываете, и есть моменты, в которых вы проигрываете. Поэтому тщательно анализируйте текущую ситуацию и принимайте свои решения в текущей ситуации.
Взгляд со стороны банков
— 2021 год стал рекордным по объему жилищного строительства, количеству сделок по продаже жилья, а также выдачам ипотечных кредитов за всю историю наблюдений, — отмечает управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин. — Рынок был разогрет государственной программой льготной ипотеки и поддержан ажиотажным спросом на жилье. Это привело к абсолютным рекордам как по количеству проданного жилья, так и по выдачам ипотечных кредитов.
По мнению заместителя регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского операционного офиса ПСБ Елены Коноваленко, в 2022 году общебанковский тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но они останутся в комфортном для клиентов диапазоне, поскольку рост ключевой ставки всегда учитывается в ценовых параметрах ипотечных продуктов.
— Но по наиболее востребованным ипотечным кредитам, например по партнерским программам с застройщиками, банки постараются сохранить максимально выгодные ставки, — говорит Коноваленко. — При этом отмечу, что спрос на ипотеку всегда был стабильным в силу того факта, что потребность в улучшении жилищных условий определяется жизнью, а не конъюнктурой на рынке.
