Больше детей — ниже ставка: как новые правила семейной ипотеки меняют рынок жилья

Томский рынок жилья приспосабливается к новым условиям семейной ипотеки, которые начали действовать 1 октября 2026 года. Повышение ставок для семей с одним-двумя детьми увеличило нагрузку на основных заемщиков программы. Одновременно расширение кредитных лимитов для многодетных привело к росту интереса к трехкомнатным квартирам.

Эти изменения обсудили представители строительных компаний, банков и экспертного сообщества.

Для основных заемщиков ставка выросла

После изменения программы ставка и максимальная сумма семейной ипотеки зависят от количества детей. В Томской области семья с одним ребенком может получить до 6 миллионов рублей под 10% годовых, с двумя детьми — до 8 миллионов рублей под 8%. Для семей с тремя детьми ставка составляет 6%, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. Максимальная сумма кредита для этих трех категорий — 10 миллионов рублей.

Как объяснила начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» Лариса Гришко, изменение условий по программе семейная ипотека делает программу менее доступной для большого количества семей. Анализ портрета клиента по прошедшим сделкам говорит, что основной спрос сформирован семьями с одним или двумя детьми, а по новым условиям именно для этих категорий установлена наибольшая процентная ставка, что увеличивает ежемесячную финансовую нагрузку на семью. В связи с этим банк ожидает снижения объемов выдач по программе.

При этом повышение ставки не исключает отдельных преимуществ. Управляющий по ипотечному кредитованию томского отделения Совкомбанка Марина Рукавицына обратила внимание на увеличение доступной суммы: семья с двумя детьми теперь может получить кредит до 8 миллионов рублей. Раньше лимит по сумме был един для всех — 6 миллионов рублей. И чтобы получить большую сумму кредита, приходилось обращаться к комбинированной ипотеке.

— Для некоторых категорий семей ипотека стала более доступна, — отметила Рукавицына. Речь про семьи с тремя детьми и более. В этом случае процентная ставка уменьшается, а сумма кредита увеличивается.

Дополнительным камнем преткновения при покупке квартиры является возраст ребенка/детей. На момент заключения сделки хотя бы одному ребенку еще не должно исполниться семь лет. Это ограничение было и раньше в ряде регионов, но в Томской области оно начало действовать только с октября 2026 года.

Участники рынка отмечают, что возрастной критерий может стать препятствием даже для многодетных семей.

Настало время многодетных

Зависимость продаж новостроек от семейной ипотеки остается высокой. По словам главного аналитика ТДСК Бориса Черникова, в сентябре на нее пришлось 78% всех сделок компании. Представитель ГК «Карьероуправление» Светлана Забара оценила долю семейной ипотеки в компании в 75%.

Черников отметил, что увеличение лимита для семей с тремя и более детьми расширило их возможности при выборе больших квартир. Прежних 6 миллионов рублей для такого приобретения не хватало. Уже за первые две недели октября многодетные стали чаще интересоваться жильем. Аналогичную тенденцию заметили в «Карьероуправлении»: по словам Забары, в компанию пришло много клиентов с тремя и более детьми, которые рассматривают трехкомнатные квартиры.

Рост интереса к просторному жилью отмечает и директор бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов. По приведенным им данным, доля трехкомнатных квартир в структуре спроса достигла 37%, однокомнатных — 34%, двухкомнатных — 29%. Спрос на «двушки», по его оценке, снижается, тогда как на «трешки» растет.

— Это свидетельствует о том, что сейчас люди весь свой спрос направили на улучшение жилищных условий. То есть речь о семьях, которые когда-то уже купили первичное жилье и сейчас хотят расшириться, — пояснил Хлопцов.

В ТДСК не скидывают со счетов и семьи с одним ребенком. Ставка для таких покупателей резко выросла, что приведет к росту ежемесячного платежа в сделках. Компания вывела на рынок квартиры площадью от 22 квадратных метров, чья стоимость будет ниже «однушек» в 30 или 35 «квадратов». Жилье небольшое, но оно может стать точкой опоры для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Еще задолго до октябрьской реформы эксперты рынка начали отмечать изменение портрета среднего покупателя. Борис Черников рассказал, что в 2019 году за квартирами преимущественно приходили люди в возрасте 25–35 лет, а теперь основная категория — 35–45 лет.

— Интерес у покупателей 25+ есть, возможности ограничены. Мы рассматриваем эту аудиторию как самую перспективную и предлагаем индивидуальные программы поддержки, — пояснил аналитик ТДСК.

По оценке Хлопцова, люди моложе 35 лет практически перестали покупать жилье из-за сочетания высоких ставок и стоимости квартир. Семьи без детей и одинокие покупатели в большинстве случаев могут рассчитывать только на рыночную ипотеку, обслуживание которой требует высокого дохода.

Банки ждут спада

Перед изменением условий покупатели стремились успеть оформить семейную ипотеку по прежним правилам. По оценке участников встречи, это обеспечило резкий рост продаж в сентябре: часть клиентов, которые могли бы прийти позднее, заключили сделки в августе–сентябре.

В Сбербанке сентябрьский спрос вырос на 66% относительно августа 2026 года и на 62% по сравнению с сентябрем 2025-го. Доля выдач на покупку квартир в новостройках превысила 62%.

Эксперты ожидают снижение спроса на 10-20%. Ближайшие месяцы уйдут на адаптацию рынка к новым условиям. С этим согласны и в Совкомбанке: к изменившимся ставкам и критериям предстоит привыкнуть всем участникам — покупателям, банкам и застройщикам.

Еще одно изменение программы — ограничение срока государственной поддержки. Бюджет будет компенсировать банкам недополученные доходы по новым кредитам не более 15 лет с даты заключения договора. Это не означает, что сам ипотечный договор обязательно должен завершиться через 15 лет, но условия дальнейшего обслуживания кредита будут другими.

Марина Рукавицына рассказала, что Совкомбанк решил выдавать семейную ипотеку на срок более 15 лет по партнерской программе с застройщиком. Если такой поддержки нет, после окончания льготного периода будет применяться ставка по формуле «ключевая ставка + 3%» или «ставка на дату заключения кредитного договора + 4%».

Покупатели не забыли про вторичный рынок

По словам Ларисы Гришко, в первом квартале 2025 года на семейную ипотеку приходилось около 90% всех выдач банка «Левобережный», а в третьем квартале 2026-го — 37%. Одновременно банк отмечает перспективу роста выдач по рыночным программам.

В Совкомбанке, как рассказала Марина Рукавицына, в конце 2025-го — начале 2026 года семейная ипотека также занимала около 90% выдач. Затем соотношение изменилось: 70% приходилось на семейную ипотеку на новостройки, 30% — на вторичный рынок.

— Октябрь показал другие цифры. На сегодня у нас 50% — первичный рынок и 50% — вторичный рынок, — сообщила она.

К октябрю средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске, по данным Дмитрия Хлопцова, достигла 133 324 рублей. При этом квадратный метр в однокомнатных квартирах в среднем стоил 147 786 рублей, в двухкомнатных — 135 820 рублей, в трехкомнатных — 127 538 рублей.

Выбор готового жилья в Томске сокращается. По словам эксперта, за пять месяцев количество предложений уменьшилось с 1 467 до 1 047 квартир. Эти данные не учитывают Томский район, где в последние годы строятся крупные жилые кварталы и куда переезжают горожане.

Заместитель начальника департамента строительства Томской области по общим вопросам Олеся Самойленко рассказала, что в 2026-м перед регионом стоит план ввести 546 тысяч квадратных метров жилья. В плановой структуре около 40% должно приходиться на индивидуальные дома и 60% — на многоквартирные.

За девять месяцев 2026 года в Томской области ввели 200,9 тысячи квадратных метров жилья. Из этого объема 74,1% пришелся на ИЖС. Существует риск не выполнения плана по вводу жилья в Томской области по итогам 2026 года. Власти стремятся к выполнению показателя по вводу жилья не менее уровня 2025 года.

Реклама. Рекламодатель: АО «ТДСК» Erid: 2SDnjc78KF2