Ловушка льготной ипотеки: россияне стали чаще задерживать платежи за строящееся жилье

Темпы накопления долгов по ипотеке на покупку строящегося жилья в России начали замедляться. Однако из-за сокращения общего объема задолженности доля проблемных кредитов демонстрирует рост, выяснили эксперты коллекторского агентства «Долговой консультант».

С начала 2026 года общая сумма просроченных платежей по ипотеке на покупку строящегося жилья (под залог договоров долевого участия — ДДУ) в целом по России превысила 20,26 миллиарда рублей. Рост составил 8,2%, или 1,5 миллиарда рублей. За 2025 год этот объем вырос в два раза — с 9,3 миллиарда до 18,7 миллиарда рублей, а за 2024 год — в 1,5 раза (+3,1 миллиарда рублей).

«При сохранении таких темпов, в среднем по 0,5 миллиарда рублей за месяц, по итогам 2026 года объем неплатежей по ипотеке на «первичке» мог бы вырасти еще дополнительно на шесть миллиардов рублей — это в три раза меньше, чем в 2025-м году, но в два раза больше, чем в 2024-м», — рассуждает генеральный директор агентства Денис Аксенов.

По его словам, неплательщиками становятся те, у кого несколько действующих ипотек. Это люди, которые активно набирали льготную ипотеку: сперва «массовую» под 8%, отмененную летом 2024 года, затем — «семейную» под 6%, пока не ввели ограничения «одна ипотека на одну семью».

«У неплательщиков по ипотеке на покупку строящегося жилья две общие черты: оформляя кредит, практически все рассчитывали погашать его за счет сдачи жилья в аренду или через год-полтора продать квартиру дороже. Жизненные реалии оказались гораздо сложнее», — отметил Аксенов.

Доля неплатежей в общей задолженности по ипотеке на покупку строящегося жилья с начала 2026 года выросла с 0,4% до 0,45%. Одновременно общая задолженность сократилась на 163,4 миллиарда рублей — до 4,5 триллиона, то есть до уровня начала 2025 года.

«Реальная сумма неплатежей гораздо больше: после окончания строительства ипотечный кредит переклассифицируется из первичного рынка во вторичный, следовательно, и все неплатежи переносятся в сегмент вторичной ипотеки. Инвесторы-заемщики не рассчитали рост стоимости ремонтных материалов и не могут сдать жилье в аренду по сумме, равной ежемесячному платежу. И перепродать сейчас строящийся объект невозможно: покупатель с наличными деньгами на рынке отсутствует», — подчеркивают в агентстве.

Регионом-лидером по приросту неплатежей по ипотеке в 2026 году стали Курганская область (+96%), Чечня (+72,2%) и Карелия (+34,5%). В абсолютном выражении — Краснодарский край (+400 миллионов рублей), Москва (+292 миллиона) и Башкортостан (+116 миллионов).

Ситуация в Томской области

В Томской области на 1 апреля 2026 года объем просроченных платежей на рынке строящегося жилья составил 101 миллион рублей. С начала года сумма долга увеличилась на 5,2% (абсолютный прирост составил пять миллионов рублей). Темпы роста просрочки замедлились в сравнении с прошлыми годами: за 2024 год объем неплатежей в Томской области подскочил на 100%, а за 2025 год — на 220%.

Доля просроченной задолженности в регионе составила 0,54%, что выше среднего показателя по России (0,45%). Ипотечный портфель на «первичке» в области к 1 апреля составил 18,8 миллиарда рублей.