«Рынок ипотеки оживет при ставке в 15%»

Что происходит с ипотекой и рынком жилой недвижимости в Томской области после снижения ключевой ставки?

Банк России с июня снижает ключевую ставку; сейчас она составляет 17%. Регулятор и ряд экспертов отмечают, что рынок кредитования начал оживать, но ситуация разнится от региона к региону. В Томской области банки и застройщики фиксируют увеличение интереса клиентов к ипотечным сделкам в сравнении с началом года, но льготные программы по-прежнему преобладают над рыночными.

Представители компаний-застройщиков, банкиры, эксперты обсудили текущую ситуацию на рынке жилищного кредитования в Томской области.

Предложений на рынке становится меньше

За последние десять лет стоимость жилья в Томске выросла на 95%, основной рост пришелся на период с 2019 по 2023 год (+70%). В июне 2025-го средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 123 766 рублей. При этом на первичном рынке за последние 2,5 года цены выросли на 39%, отмечает доктор экономических наук, директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов.

Резкий рост стоимости квартир на первичном рынке жилья Томска произошел в 2023 году и первом полугодии 2025-го. На вторичном рынке роста, по словам Хлопцова, почти не было. В связи с чем можно констатировать, что цены на жилье выросли именно за счет первичного рынка.

Вместе с этим сократилось число предложений как на первичном, так и на вторичном рынке в Томске — в сравнении с 2022 годом количество предложений суммарно сократилось на 25%.

— Объем ипотечных кредитов в Томской области в 2020-2021 годах стабильно превышал три миллиарда рублей в месяц. В мае 2022-го — упал до 800 миллионов рублей, но к концу года восстановился до 2,8—3 миллиарда. В июле 2025 года выдано 568 кредитов на 2,3 миллиарда рублей, из которых на первичный рынок приходится 186 кредитов, — сообщил Хлопцов.

Что касается темпов строительства, количество построенных квадратных метров жилья за последние два года выросло, но более половины — это индивидуальные дома. В первом полугодии 2025-го в Томской области отмечено снижение темпов строительства; Томск вошел в топ-3 городов страны, где уменьшилось число новых многоквартирных домов (-120,5 тысячи «квадратов» к аналогичному периоду прошлого года).

При этом за первое полугодие 2025-го вырос спрос на двухкомнатные квартиры — 56% от всего рынка. Раньше подобный спрос был на однокомнатные квартиры.

Дмитрий Хлопцов отмечает, что с изменением политики Центробанка по ключевой ставке ипотека «начала восстанавливаться, но это только начало». Рыночные ставки по ипотеке продолжают оставаться высокими, среднее значение на июль 2025 года — 24,91%. Поэтому большая часть выдаваемых жилищных кредитов — это по-прежнему льготные программы.

С депозита в ипотеку

Главный аналитик ТДСК Борис Черников отмечает, что пока снижение ключевой ставки особо не повлияло на застройщиков.

— Весной этого года среди всей выданной ипотеки у нас преобладала семейная — 97,6%. Сейчас, на конец лета — начало осени, семейная ипотека снизилась на 1,6%. Но рыночная ипотека не приросла, то есть эти 1,6% ушли в другие льготные программы, — говорит Черников. Он отмечает, что ставки по депозитам и вкладам снижаются сейчас сильнее, чем ставки по ипотечным кредитам. У людей высвобождаются деньги, некоторые начинают смотреть в сторону ипотеки, так как накопленные средства могут послужить первоначальным взносом.

— Плюс мы видим оживление на вторичном рынке. Те, кто откладывал продажу жилья, сейчас пробуют снова, кому-то улыбается удача. И после эти же люди идут за недвижимостью на первичный рынок, например, чтобы приобрести квартиру побольше, — поясняет главный аналитик ТДСК.

Заместитель управляющего томского отделения Сбера Варвара Игнатович подтверждает, что в Томской области наблюдается небольшое оживление на вторичном рынке.

— Мы видим гораздо большее количество заявок от людей по вторичному рынку, люди оценивают свои возможности. Но количество сделок все равно небольшое, рост есть, но без всплеска. Ставка для людей все еще высокая. Семейная ипотека остается основной в общей массе выдач жилищных кредитов, — заключает специалист.

ВТБ в целом отмечает положительную динамику по выдаче ипотечных кредитов в Томской области

— Общий объем выдач в III квартале 2025 года сохранился на уровне II квартала и даже показал прирост. Большая часть продаж приходится на льготные программы. Снижение ключевой ставки создает положительную атмосферу для дальнейшего увеличения спроса. Тем не менее ставки еще высокие, основной спрос сосредоточен в льготном сегменте. Рыночная ипотека остается дорогой, — констатирует начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова.

По наблюдению ВТБ тренд на накопление все еще сохраняется.

— У нас 15% заемщиков, которые брали в этом году рыночную ипотеку, полностью ее погасили. Если посмотреть на льготные программы, то увидим принципиально иную модель поведения: низкие ставки позволяют не форсировать выплаты по ипотеке и держать свободные деньги на депозите. Пока рынок сбережения сохраняется в двузначном диапазоне, тренд на сбережение сохраняется.

В процессе обсуждения специалисты затронули тему покупки однокомнатных квартир как способ инвестирования или для подрастающих детей. Дмитрий Хлопцов заметил, что по последним данным, в городах-миллионниках выгоднее арендовать квартиру, чем платить ежемесячный платеж по ипотеке на «однушку». Разница на сегодня существенная — в два-три раза. В Томске, по его словам, аренда выгоднее, чем платеж по жилищному кредиту. Именно поэтому рынок аренды так сильно вырос за последнее время.

Однако руководитель центра продаж ТДСК Анна Облакова подчеркивает, что домостроительная компания фиксирует у себя инвестиционный спрос.

— У нас примерно половина всех квартир на продажу — до шести миллионов рублей. Из них 80-90% покупок идут по семейной ипотеке с целью инвестирования — будущим детям или под сдачу в аренду. Эта стратегия сильна сейчас. А сделок по большим двух-, трехкомнатным квартирам, которые люди покупают для своих семей меньше.

Эмиль Бисеров, руководитель коммерческого отдела девелоперской компании «1&3» (ЖК «Михайловский парк-квартал» и «Парапарк») рассказал, что с момента, как Банк России начал снижение ключевой ставки, количество обращений от людей выросло на 8%. При этом появились сделки, когда клиенты берут в ипотеку однокомнатные квартиры, но позже с помощью системы трейд-ин меняют их на квартиры побольше.

Рынок оживет при ставке в 15% и ниже

Главная проблема с покупкой жилья в России в целом и Томской области в частности — большой разрыв между стоимостью жилья и доходами населения, считает доктор экономических наук, заведующая кафедрой экспертизы и управления недвижимостью ТГАСУ Татьяна Овсянникова.

— Даже если бы сейчас ставки были приближены к нулю или 1%, то беря ипотеку на квартиру стоимостью шесть миллионов рублей на 10 лет, самое малое в месяц нужно платить 50 тысяч рублей. В Томской области, по данным Томскстата за 2024 год, среднедушевой доход — 44 тысячи рублей. Вот здесь корень зла, а не в том, что ипотека дорогая, — говорит Овсянникова.

Участники дискуссии отмечают, что расходы у жителей региона за последние несколько лет выросли сильнее, чем доходы. Многие не способны ежемесячно платить ипотеку даже по льготным программам, где ставки значительно ниже рыночных. Усугубляет ситуацию высокая закредитованность людей; есть случаи, когда на одну семью приходится до 20 кредитов.

— Массовый спрос на покупку жилья начинается, когда ставка ипотечного кредита достигает 15% годовых. Свыше 15% берут те, кому крайне необходима квартира здесь и сейчас. Говорить о развитии, когда ставка выше 15% нельзя, — считает Дмитрий Хлопцов.

Чтобы ипотечная ставка стала 15% годовых, ключевая ставка должна быть не выше 12%. Хлопцов считает, что достигнуть таких показателей получится не раньше конца 2026 года, а значит оживление рынка можно ждать только в 2027-м.

Борис Черников уверен, что эффективной мерой по поддержке ипотечного рынка, а также по увеличению возможности для людей по покупке жилья стало бы увеличение максимальной суммы кредита по семейной ипотеке.

Реклама. Рекламодатель: ОАО «ТДСК» Erid: 2SDnjcwAzZU