Рынок недвижимости в России переживает последствия «эффекта Долиной»: что ждет покупателей и продавцов
После того как суд отменил сделку по квартире Ларисы Долиной, рынок недвижимости столкнулся с эффектом домино: вырос страх среди покупателей, сделки начали срываться, а власти обсуждают введение новых правил — от периодов охлаждения до обязательных спецсчетов. Подробнее — в материале vtomske.ru.
Рынок недвижимости переживает редкий для себя момент: громкое дело о продаже квартиры Ларисой Долиной не открыло новую проблему, но придало резонанс давно знакомому сюжету — рискам при сделках с пожилыми продавцами. Публичность истории усилила тревогу покупателей и продавцов, изменила логику переговоров и поставила под сомнение устойчивость действующих механизмов защиты добросовестных участников рынка. Пока участники рынка пытаются адаптироваться, Российская гильдия риелторов (РГР), депутаты Госдумы и аналитики готовят предложения, которые могут радикально изменить всю систему купли-продажи жилья — от обязательных спецсчетов и психологических экспертиз до полной перестройки ответственности Росреестра.
Как одно дело стало национальной темой
В 2024 году Лариса Долина продала квартиру в Хамовниках стоимостью 138 миллионов рублей за 112 миллионов. По словам артистки, она стала жертвой мошенников. В марте 2025 года суд признал сделку недействительной, указав на «искажение действительной воли» продавца. Для юристов подобные ситуации не новость: российские суды и раньше отменяли сделки с пожилыми продавцами, если те утверждали, что действовали под давлением аферистов. Но публичность фигуранта превратила давний правовой сюжет в громкий национальный эффект: покупатели стали массово опасаться сделок со старшими продавцами, а рынок — фиксировать паузы в переговорах и увеличение числа сорвавшихся сделок. В объявлениях даже появилось примечание «Собственник не Лариса Долина», которое должно было успокоить нервничающих покупателей.
Отголоски дела достигли и Верховного суда: эксперты не исключают, что спор Долиной и покупателя может быть пересмотрен, что потенциально перевернет уже принятое решение. Но даже до возможного пересмотра эффект успел ударить по потребительским ожиданиям, структуре спроса и самим механизмам защиты добросовестных покупателей.
«Эффект Долиной»: как суды возвращают квартиры продавцам и оставляют покупателей ни с чем
Переток на первичный рынок и торможение вторички
По оценкам специалистов, которых опросил «Циан», часть покупателей действительно начала уходить с вторички и переходить на новостройки, опасаясь рисков взаимодействия с пожилыми продавцами. Люди стали чаще замораживать сделки, а готовое жилье — терять привлекательность, которую имело еще полгода назад. Однако параллельно возникла другая проблема: значительная доля покупателей первичного рынка традиционно использует средства от продажи предыдущей квартиры. Когда продавать стало страшно, поток денег, питающий новостройки, резко сужается.
При этом риелторское сообщество подчеркивает, что паника заметно преувеличена. Президент РГР Артемий Шурыгин говорит, что заявлений о «тысячах случаев» никто подтвердить не может, а реального обвала вторичного рынка нет. Рынок, по его словам, продолжает работать, хотя в более нервной атмосфере. Ради стабилизации РГР создала оперативный штаб, который собирает данные от пострадавших и готовит свои предложения к государству.
Эксперты при этом считают, что эффект носит временный характер: сделки совершаются и будут совершаться дальше. Но есть и плюс — покупатели стали внимательнее относиться к документам, требовать больше справок, обращаться к нотариусам, а также серьезнее проверять мотивы продавцов.
Госдума готовит «период охлаждения», справки о наличии жилья и новое правило встречного исполнения
Одним из первых с законодательными инициативами выступил первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, сообщил «Коммерсант». Он предложил ввести «период охлаждения» для сделок с недвижимостью: деньги покупателя должны уходить сначала на эскроу-счет, где будут находиться от двух суток до недели. Такой механизм, по его мнению, позволит исключить ситуацию, когда продавец получает деньги, а затем заявляет в суде, что был введен в заблуждение.
Кошелев считает необходимым обязать продавца единственного жилья предоставлять документальное подтверждение того, что ему есть где жить. Суды часто аннулируют сделки именно из-за отсутствия альтернативного жилья у пожилого продавца, поэтому формальная проверка наличия другой недвижимости может снизить риск оспаривания.
Еще одно предложение — закрепить обязательное встречное исполнение. Если сделку признают недействительной, но продавец не способен вернуть полученные деньги, покупатель не должен возвращать квартиру. Недвижимость остается у него в залоге на срок до года, и если в течение этого периода деньги так и не возвращены, квартира окончательно переходит покупателю. Кошелев считает, что такая схема соответствует принципам Гражданского кодекса и защитит честных участников сделки от потери сразу и денег, и жилья.
Риелторы предлагают ужесточить правила продажи жилья пенсионерами
Параллельно со стороны профессионального риелторского сообщества звучат собственные предложения, опубликованные «Известиями». Основная идея — сократить пространство, в котором могут действовать мошенники, и одновременно снизить вероятность последующей отмены сделки по инициативе пожилого продавца.
Одна из ключевых инициатив — обязательные номинальные счета, на которые поступают деньги после продажи единственного жилья пенсионера. Средства можно использовать лишь на строго определенные цели: покупку нового жилья, оплату лечения, налогов, долгов, безналичных услуг или открытие вкладов. Снять наличными можно только до 10% суммы, что, по мнению риелторов, предотвращает сценарий, в котором злоумышленники вынуждают продавца сразу передать им крупную сумму.
Если пенсионер продает жилье, чтобы купить квартиру родственникам, ему автоматически выделяется доля в новом объекте, что делает невозможным ситуацию, когда он продавал единственное жилье и оставался без места для проживания.
Предлагается закрепить обязательные памятки о рисках мошенничества для всех участников сделки и ввести психолого-поведенческую экспертизу, если продавец старше 55 лет и выставляет жилье значительно ниже рыночной цены. Риелторы также считают необходимым усилить ответственность за ложные заявления о мошенничестве, если они используются для попытки вернуть проданное жилье.
Ответственность Росреестра, нотариусов, риелторов и новые технологии
Отдельный пласт предложений связан с анализом, проведенным РБК. Там рассматриваются сразу несколько крупных моделей реформы рынка — от радикальных до умеренных.
Самая жесткая идея — переложить полную ответственность за сделки на Росреестр. В этом случае регистраторы должны будут компенсировать ущерб пострадавшим через специальный фонд. Однако проблема в том, что Росреестр не контактирует с участниками сделки и физически не может выявлять признаки мошенничества. Кроме того, регистрационные пошлины при таком сценарии могут вырасти до 10%, что делает модель фактически нереалистичной.
Второй вариант — возложить полную ответственность на нотариусов и перевести все сделки только в нотариальную форму. В Европе такая система считается стандартной: нотариус лично проверяет участников сделки и их мотивацию, и в случае ошибки компенсирует убытки из личных средств или страховки. Но у этой идеи есть существенный минус: стоимость сделок резко вырастет, тарифы могут увеличиться на 3-6%.
Третий подход предполагает усиление роли риелторов или развитие титульного страхования. Сообщество подчеркивает, что закон о риелторах до сих пор не принят, поэтому механизм регулирования ответственности пока отсутствует. Страхование титула, напротив, может компенсировать ущерб покупателю, но не предотвращает мошенничество. Эксперты считают, что стандарты страхования необходимо детализировать, но делать страховку обязательной не планируют.
Также обсуждается идея отсрочки регистрации — те же «периоды охлаждения», только в регистратуре: сделка регистрируется с задержкой от недели до месяца. За это время продавец может отказаться, если поймет, что его обманули. Но гарантий того, что человек «прозреет», нет, поэтому мера считается частичной.
Интерес вызывают и два технологических механизма: антифрод-система в ЕГРН и «правило второй руки». Антифрод предполагает набор маркеров риска, которые сигнализируют о возможном мошенничестве; Росреестр мог бы приостанавливать сделку до выяснения обстоятельств. «Вторая рука» означает обязательное уведомление родственников о предстоящей продаже, чтобы они могли вмешаться, если видят угрозу для пожилого человека.
Отдельно обсуждается защита добросовестного покупателя по линии Верховного суда: предлагается законодательно закрепить, что квартира может быть возвращена продавцу только при одновременном возврате денег покупателю. До момента возврата средств объект остается в залоге у покупателя, что должно устранить текущую ситуацию, когда продавец получает жилье обратно, а покупатель теряет и деньги, и жилье.
Рынок в состоянии перегруппировки
Сегодня рынок недвижимости находится в точке, где сразу несколько сил вторгаются в привычный порядок: эффект резонансного дела, страх покупателей, желание государства упорядочить правила и требование профессионального сообщества создать новые гарантии безопасности. При этом участники рынка подчеркивают: сделки на вторичке продолжаются, но проходят в более напряженном режиме. Рынок новостроек сталкивается с парадоксом: часть покупателей приходит туда из страха перед вторичкой, но часть не может прийти, потому что боится продавать свою старую квартиру.
Все стороны признают, что ситуация требует комплексного решения. Отдельные предложения — от эскроу-счетов до антифрод-систем — могут закрыть фрагменты проблемы, но не ее целиком. Однако уже ясно: «эффект Долиной» стал крупнейшим импульсом к законодательной реформе жилищного рынка за последние годы. И то, какие правила в итоге будут приняты, определит не только судьбу покупателей и продавцов, но и структуру всего рынка недвижимости на ближайшее десятилетие.
