ЦБ предлагает платить застройщикам только после регистрации собственности. Это может ударить по ценам и срокам
Банк России предложил внедрить новый механизм расчетов на первичном рынке жилья, при котором деньги перечисляются застройщику только после регистрации права собственности на квартиру. Инициатива, представленная в свежем «Обзоре финансовой стабильности», фактически меняет фундамент действующей модели финансирования девелоперов и усиливает защиту покупателей. Однако у экспертов и участников отрасли, рассказали «Известия», она вызывает серьезные вопросы — от роста кредитной нагрузки до рисков удорожания жилья.
Новая логика защиты покупателей
Сейчас средства на эскроу-счетах раскрываются сразу после ввода дома в эксплуатацию. ЦБ предлагает перенести момент перечисления денег на более поздний этап — после регистрации собственности. Эксперт АСИ и арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова отмечает, что подобный подход снижает риски дольщиков: банки удерживают средства вплоть до завершения регистрации, а застройщики вынуждены строить за счет резервов и кредитов. Это также ограничивает непрозрачные схемы рассрочек и продаж без участия банков, подтягивая рынок к уровню безопасности ипотечных сделок.
Архитектор и гендиректор Pro-Vision Communications Владимир Виноградов считает, что переход к принципу «деньги в обмен на право собственности» способен изменить динамику работы рынка: покупатели будут быстрее получать документы на жилье, а девелоперы — привлекать финансирование без прохождения традиционных стадий эскроу. Между тем зависимость сектора от существующей модели огромна — на эскроу-счетах сейчас размещено более 1,2 триллиона рублей, при этом около 12% девелоперов сталкиваются с задержками финансирования, а общий объем просрочек приближается к 150 миллиардам.
Рост нагрузки на девелоперов — риск неизбежен
Основатель компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков поддерживает идею усиления контроля, включая оплату после регистрации, однако подчеркивает: застройщики столкнутся с дополнительными рисками. Регистрация права собственности в ряде случаев занимает до шести месяцев, и все это время проекты будут финансироваться исключительно за счет кредитов. Гендиректор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов предупреждает, что длительное обслуживание займов ухудшит экономику строительства и может привести к росту себестоимости, а затем и цен.
Рассрочки под давлением реформы
Один из наиболее уязвимых элементов — рынок рассрочек, ставший альтернативой ипотеке на фоне высоких ставок. По данным Сбербанка, рассрочка — инструмент платный, а ее стоимость заранее закладывается в цену квартиры. Проверка платежеспособности часто минимальна, что создает риски возврата жилья застройщику.
Член ипотечного комитета Российской гильдии риелторов Ирина Киселева утверждает, что именно рост «серых» рассрочек — с непрозрачными условиями и скрытой долговой нагрузкой — стал толчком к реформе. Однако переход на банковские схемы может сделать этот продукт дороже: замруководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова прогнозирует рост маржи и снижение гибкости рассрочек. Гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин добавляет, что это ограничит популярный инструмент стимулирования спроса и уменьшит привлекательность покупки жилья вне ипотеки.
Проблемы внедрения: от закона до практики
Юристы подчеркивают, что без серьезных изменений законодательства новая модель работать не сможет. Советник адвокатского бюро «БВМП» и эксперт ТПП Сусана Киракосян считает, что инициатива действительно снижает риск проблемных сделок, но при дефиците оборотных средств у девелоперов может привести к затягиванию сроков строительства.
Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов видит в реформе плюс: единый момент регистрации и перечисления денег устранит ситуацию, когда покупатель уже заплатил, а право собственности ещё не оформлено.
Директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова отмечает, что реализовать новую модель будет не проще, чем когда-то запускать эскроу. Механизм должен учитывать интересы покупателей, застройщиков и банков, и сложность этого баланса сопоставима с предыдущей реформой рынка.
Основатель Pinigina Consulting Светлана Пинигина предупреждает: если финансовая схема для девелоперов станет жестче и дороже, это неизбежно приведет к замедлению продаж и росту цен. По ее мнению, регулятору придется крайне аккуратно выстраивать механизм, чтобы усиление контроля не обернулось снижением доступности жилья.
