Город выходного дня. Что происходит на томском рынке жилья?
Недвижимость в Томске подросла в цене и себестоимости
Встретил на улице знакомую из «понауехавших». Лет пять живет в столице. Вернулась в Томск, чтобы продать квартиру. 88 «квадратов» с хорошим ремонтом в элитном районе за 5,5 миллиона рублей не продавались несколько лет. А нынче осенью — нашли покупателя.
— Квартиры уходят как горячие пирожки! – говорит.
Знакомые риэлторы через одного вторят: если есть, что продавать, то сейчас самое время. Их можно понять, они хотят заработать.
— Никакого бума нет, — отмечает небезызвестный эксперт по рынку недвижимости Вадим Алатарцев. — Есть сезонное оживление, связанное прежде всего с девальвацией рубля, новым подоходным налогом на доходы от банковских вкладов с 1 января 2021 года и, конечно, с тем, что недвижимость была долгое время недооцененной, дешевой. Доходы населения падали и продолжают падать. Но посмотрите, сколько стоила Toyota RAW4 десять лет назад и сколько стоит сейчас? Вот это рост. А однокомнатная, самая ходовая, квартира в Томске за последние пять лет почти ничего не прибавила, разве что процент инфляции. Так что сегодня цена на томскую недвижимость просто стала справедливой, равновесной. Но дальше, заметьте, не растет!
На лице Вадима классическая голубоватая маска из нетканого материла. Только глаза улыбаются.
— Случилось то, что случилось. В Томске нет серьезного спроса на недвижимость, потому что большинство покупателей расценивают наш город как транзитный. Им достаточно съемной квартиры. За ноябрь-декабрь цены серьезно рванули вверх, процентов на 5-10. Основа этого процесса — недостаток нового жилья. Нечем быстро удовлетворить резко возросший спрос. А строители строили столько, сколько можно продать в обычные времена.
Гипотезу Алатарцева отчасти подтверждает статистика. Ввод многоквартирного жилья в Томской области за 11 месяцев этого года составил всего 155 тысяч квадратных метров. Еще 227 тысяч «квадратов» построили частные домовладельцы. Итого — 382 тысячи. В 2020-м планировали построить сначала 591 тысячу квадратных метров, потом планы пересмотрели и снизили до 438 тысяч. За оставшийся месяц выполнить даже сниженный план по объему жилья будет трудновато.
Когда-то были планы возводить в Томске один миллион квадратных метров жилья. Не сбылось. Но в 2014 году построили 600 тысяч. В 2015-м планировали обновить рекорд, но с тех пор показатели только снижаются.
Казалось бы, при таком мизерном предложении спрос должен резко подстегнуть цены, особенно на новое жилье. Но не тут-то было.
Остатки сладки
В последнем крупном городском квартале ТДСК Радонежском цены за год даже упали. В октябре 2019-го здесь реализовывали квадратный метр по цене 58 124 рубля, а в октябре 2020-го — за 56 756 рублей. Зато подрос «квадрат» в Южных Воротах — с 49 657 рублей до 52 466. Но люди живут не в квадратах, а в квартирах. Если взять одну и ту же «однушку» в Радонежском площадью 38,5 квадратных метра, то осенью прошлого года она стоила 58 тысяч за «квадрат», а нынче уже 64,5 тысячи.
Лично знаю случай, когда цена такой квартиры с хорошей отделкой в Радонежском доходила до 90 тысяч за «квадрат»! Максимальный рост показали квадраты в «однушках» в Южных Воротах: с 51,5 до 58 тысяч рублей. Рост — 12,6 %.
Но вот странность: в 2019-м, когда и строили побольше, рост цен на недвижимость был еще выше, но ни о каком ажиотаже и речи не было. Наоборот, квартиры в новостройках простаивали в ожидании покупателя. А нынче найти подходящую квартиру проблема.
У второго крупного застройщика, ГК «Карьероуправление», в микрорайоне Северный Парк на момент написания материала оставалась для реализации последняя трехкомнатная квартира в ЖК «Алые паруса» по цене 73 тысячи за квадратный метр. Уже нет свободных «квадратов» во второй очереди Северного Парка. Весной планируют создать лист ожидания для тех, кто хочет купить квартиру в третьей очереди, но о цене пока не говорят. Когда бьют сваи, отделы продаж молчат.
Цены на недвижимость оказались между молотом и наковальней: поднять их не дают низкие доходы населения, а опустить — низкие объемы строительства. В результате ограниченного предложения с рынка исчезла практически вся более или менее живая «вторичка» по цене 60-70 тысяч за квадратный метр. Но больше люди не готовы платить. Даже в ипотеку.
Сплошное надувательство
На первичном рынке надувается понемногу ипотечный пузырь. Льготные программы по ипотеке доступны крайне немногим. Причин много: жесткие условия, ограниченность предложения только двумя застройщиками, невозможность купить вторичное жилье или частный дом, взять льготную ипотеку на строительство. Но самая главная причина: низкие доходы тех, кто собирается брать ипотеку.
Чтобы стандартная семья с двумя детьми и супругой в отпуске по уходу за ребенком могла взять ипотеку, мужу надо зарабатывать официально (!) примерно 70 тысяч рублей. Средняя зарплата по Томску на более-менее благополучный май 2020-го составляла 39 тысяч. Чем больше детей, тем меньше вероятность получения ипотеки. Неудивительно, что льготной «Губернаторской ипотекой» воспользовались к нынешнему декабрю всего 122 семьи.
Так что большинство томичей правдами и неправдами оформляют ипотеку под 7-8 %.
В ВТБ, например, стандартные ставки по ипотеке начинаются с 7,4 %. В официальном комментарии глава томского отделения ВТБ Михаил Гребенников утверждает, что за девять месяцев 2020 года банк выдал жителям Томской области свыше 1,7 тысячи жилищных кредитов на сумму 3,2 миллиарда рублей. Больше, чем в прошлом году. На 20 % по сравнению с прошлым годом приросло количество заемщиков, на 27 % — объем выданных средств. Вот за счет чего достигнут максимально возможный рост цен на томские новостройки.
В кредитных портфелях банков ипотека теперь главный доходный инструмент: 50 % и даже 60 % выданных кредитов — это ипотека. Банкам бы радоваться, ведь ипотечные кредиты и платят исправнее, и залог в ипотеке вроде бы ликвидный. Но сами банкиры с глазу на глаз признаются, что падение доходов населения может сыграть в будущем году злую шутку с таким монопортфелем.
Ипотечные каникулы, которые многие даже не смогли оформить, — это цветочки. Ягодки появятся в будущем году, когда из-за падения доходов, потери работы начнутся просрочки по платежам, реструктуризации кредитов, реализация залоговых квартир.
Чем шире и демократичнее сегодня российская ипотека, тем больше будет завтра пострадавших: от рядовых заемщиков до самих банков. Как это скажется на рынке жилья? Очевидно — негативно. Если банки перестанут давать, а люди — брать ипотеку, первыми это почувствуют на себе застройщики, у которых тоже больше половины продаж — ипотечные. Не повысит цены на недвижимость и реализация залоговых квартир.
Так что особого скачка цен на недвижимость в будущем году ожидать не стоит. Томичи не могут платить больше, и застройщики поднимать выше цены тоже не могут. И вот почему.
Эскроу не в счет
Два основных томских застройщика — ТДСК и ГК «Карьероуправление» — сегодня испытывают похожие сложности. Обоим пришлось отказаться от долевого строительства, но не удалось перейти на эскроу-счета. Вернее, они сами не захотели и стали строиться в основном за счет собственных средств. Таким образом, дешевые деньги на жилищное строительство исчезли, но накопленный жирок всегда имеет свойство заканчиваться, особенно если заканчиваются ближние строительные площадки с инфраструктурой, сделанной за счет государства.
Темпы и объемы строительства неизбежно падают. У Екатерины Собканюк еще есть какой-то задел в виде левобережья, а вот у ТДСК заделы небольшие (по сравнению с возможностями компании) и крайне проблемные. Активисты Академгородка выступают против застройки площадки между микрорайоном Наука и кладбищем «Бактин». Двигаться дальше на юг, не решая принципиальные проблемы степановского и мокрушинского переездов, невозможно. Недаром опытный стратег, генеральный директор ТДСК Александр Шпетер пошел строить в Новосибирск.
Спрос на жилье в Томске сужается, а цены на недвижимость не растут. Да и куда им расти? В миллионном и гораздо более богатом Красноярске цены уже ниже томских. Мы практически догнали столицу Сибири, Новосибирск, по стоимости квадратного метра, и томичи уже туда потянулись на ПМЖ. Уж лучше жить на тех же квадратах в столице Сибири с ее оживленной торговой, культурной и экономической жизнью, чем в провинциальном тихом Томске.
А в Сибирские Афины лучше всего приезжать на выходные, отдохнуть, погулять по узким улочкам, полюбоваться на деревянные кружева. Ну или приехать из столицы продать квартиру после пяти лет ожидания. В городе выходного дня цены на недвижимость быстро расти не смогут.
