Ипотечный разлом

Как новые правила семейной ипотеки меняют жизнь томичей

Фото: Дмитрий Кандинский / vtomske.ru

Томский рынок недвижимости вошел в фазу ожидания. С февраля 2026 года вступили в силу изменения в программе семейной ипотеки, которые кардинально перекроили покупательские стратегии. Раньше муж и жена могли взять по отдельному льготному кредиту, теперь они выступают созаемщиками. Это создало череду проблем: например, семья не сможет получить ипотеку, если у одного из супругов плохая кредитная история. Уже есть случаи, когда муж и жена принимают решение развестись, чтобы получить возможность купить жилье на льготных условиях.

Что происходит сейчас на рынке жилья и какие изменения могут ждать томичей в 2026 году, обсудили застройщики, представители банков и эксперты в сфере жилищной недвижимости.

Январский штурм

Перед изменением в программе семейной ипотеки рынок пережил беспрецедентный всплеск активности. Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» Лариса Гришко рассказала, что банки фиксировали аномальные показатели по числу заемщиков.

— В четвертом квартале 2025 года, когда стало официально известно о грядущих изменениях условий, начался настоящий бум выдач. Этот ажиотаж не утихал до конца января. Люди понимали, что возможности оформить раздельные кредиты на супругов уже не будет и стремились зафиксировать прежние условия — пояснила она.

Эту информацию подтверждает и заместитель управляющего томского отделения Сбера Варвара Игнатович, отмечая, что январь 2026 года был «очень активным» по количеству и объему выдач, фактически выбиваясь из традиционной сезонности, когда начало года обычно считается спокойным периодом. В ВТБ также зафиксировали пиковые значения: по словам начальника отдела ипотечного кредитования в Томской области Ярославны Нургановой, высокий спрос в январе был продиктован желанием успеть воспользоваться уходящими возможностями льготной ипотеки.

Главный аналитик ТДСК Борис Черников подчеркивает, что этот всплеск был во многом искусственным: люди не просто покупали жилье, а реализовывали спрос будущих периодов. Именно из-за этого в феврале рынок сильно просел — он просто исчерпал запас активных покупателей, готовых к сделке здесь и сейчас.

Конец эпохи «двойных льгот» и социальный резонанс

До февраля 2026 года рынок недвижимости Томска подогревался возможностью супругов брать по отдельному льготному кредиту на каждого. Это позволяло семьям инвестировать в несколько объектов или расширять жилплощадь, используя государственную поддержку по максимуму. Однако Минфин поставил точку в этой практике, закрепив принцип: одна семья — один кредит. Теперь участие обоих супругов в договоре обязательно, если брак официально не расторгнут.

Последствия этого решения оказались неожиданно острыми. Как отмечает руководитель центра продаж ТДСК Анна Облакова, новая система проверки платежеспособности выявила скрытые проблемы.

— Основная проблема с февраля — это то, что по семейной ипотеке должны проходить оба супруга, идет проверка их платежеспособности. На деле оказалось, что практически каждая третья семья у нас стала проблемной. У одного из супругов обнаруживаются какие-то просрочки по кредитам либо банкротство. И банки в этом случае ставят крест на выдаче кредита, — констатирует эксперт.

Эта ситуация привела к парадоксальному тренду: томичи начали выбирать между сохранением брака и возможностью купить жилье. Только в практике ТДСК с февраля зафиксировано 10 случаев, когда пары начали процедуру развода исключительно ради ипотечного кредита.

— Это никак не помогает улучшению демографической ситуации. Почему это не было учтено — неизвестно. Ясно, что субсидированная ставка дает существенную нагрузку на госбюджет, — подчеркивает Анна Облакова.

Помимо финансовых и социальных факторов, на рынок давит усложнение самой процедуры сделки. Цикл сделки стал беспрецедентно длинным. Если раньше одобрение и выход на договор занимали неделю, то теперь процесс растягивается на месяцы. Семьям нужно время, чтобы привести в порядок кредитные истории, решить вопросы с пропиской детей, возможно, продать существующее жилье, чтобы использовать этот капитал для первоначального взноса.

Ценовой парадокс

За последние десять лет стоимость жилья в Томске выросла на 95%, основной рост пришелся на период с 2019 по 2023 год (+70%), рассказал доктор экономических наук и директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрий Хлопцов. К апрелю 2026 года средняя цена квадратного метра в областном центре достигла отметки 128 666 рублей.

Дмитрий Хлопцов отмечает, что сегодняшний рост цен на первичном рынке носит вынужденный характер.

— Сейчас если и растут цены на первичном рынке, то они растут не из-за того, что люди хотят покупать и с удовольствием стоят в очереди, а из-за того, что строители не могут продавать дешевле. Они должны продавать дороже вследствие просто роста общих цен и издержек, — сказал он.

При этом на рынке наблюдается дефицит предложения. Если в 2019–2020 годах в Томске единомоментно выставлялось на продажу до 4 000 квартир, то в июне 2025 года этот показатель упал до 2 000. В 2026 году тенденция сохраняется: собственники не спешат расставаться с недвижимостью, не понимая, как распорядиться вырученными деньгами в условиях инфляции, а покупатели не выходят на сделки из-за отсутствия средств.

Рынок в режиме ожидания

Статистика выдачи кредитов наглядно демонстрирует охлаждение рынка. Если раньше объемы ежемесячной выдачи ипотечных кредитов в Томской области достигали 6 миллиардов рублей, то в феврале 2026 года этот показатель составил около 1,7 миллиарда.

Дмитрий Хлопцов подчеркивает, что люди психологически не готовы к текущим рыночным ставкам. На 10 апреля средняя рыночная ставка составляла 20,25% на первичном рынке и 19,9% — на вторичном.

— Посмотрите, что было три года назад — ставки были в два раза ниже: 6,6% на первичном и 11% на вторичном. Конечно, люди хотят вернуться к этому. Реально они ждут процентных ставок около 10%. И только тогда начнется активность помимо семейной ипотеки, — считает экономист.

По прогнозам Хлопцова, оживление рынка в Томске наступит не ранее осени 2026 года, а возможно, и в 2027 году. Даже потенциальное снижение ключевой ставки в ближайшее время не опустит ипотечный процент до желанных 10%, а значит, режим ожидания может стать для томичей долгосрочным.

Представители крупнейших банков подтверждают смену потребительского поведения. Варвара Игнатович отмечает, что если январь был сверхактивным на фоне ожидания перемен, то февраль и март стали временем «замирания».

— Март можно назвать «спящим» месяцем, но при этом по структуре выдач уже заметна тенденция к выбору базовых ипотечных программ. Мы понимаем, что наши клиенты, наши граждане замерли в ожидании — что же дальше будет происходить. Сбербанк скорректировал прогнозы по ключевой ставке: если в декабре мы ждали 12% к концу 2026 года, то сейчас наш прогноз — 13%, — делится данными Игнатович.

Аналогичную динамику наблюдают и в ВТБ. Ярославна Нурганова отмечает, что хотя март 2026 года и показал рост к прошлому году, структура выдач меняется. На рыночные программы в феврале-марте пришлось уже 34% от общего объема, что свидетельствует о постепенной адаптации тех, кто не попадает под льготы.

Лариса Гришко рассказала, что в первом квартале 2025 года у Банка «Левобережный» семейная ипотека занимала до 90% в портфеле выдач жилищных кредитов, но после введения новых правил в первом квартале 2026 года ее доля снизилась до 30%.

Ситуацию с охлаждением в феврале подтверждают и застройщики.

— Статистика первичного рынка в связи с изменениями в семейной ипотеке показала резкое проседание. До этого был опережающий спрос — люди стремились заскочить в последний вагон, — комментирует Борис Черников.

Томская домостроительная компания также отмечает изменение аудитории. Ипотека в Томске стремительно «стареет». Если в 2019 году основными покупателями были молодые люди 25–35 лет, то сегодня доминирует категория 35–45 лет, а также активно подтягиваются клиенты возраста 55+.

Управляющий по ипотечному кредитованию томского отделения Совкомбанка Марина Рукавицына отмечает еще одну важную тенденцию: томичи перестали брать огромные кредиты «с нуля». Среди клиентов много тех, кто улучшает текущие жилищные условия.

— Клиенты сейчас берут в основном маленькие суммы — от 700 тысяч до 3 миллионов рублей. Схема простая: продать существующую квартиру и добавить небольшую сумму, чтобы переехать из двухкомнатной в трехкомнатную, — рассказывает Рукавицына.

Что ждет томичей летом?

Эксперты говорят, что сейчас для покупателей наступил выгодный момент: темпы роста цен на жилье замедлились, банки и застройщики готовы иди на встречу — подбирать индивидуальные условия для сделки, предлагать рассрочки и скидки.

Но так будет не всегда. Строительный рынок цикличен: за замедлением роста цен на жилье может последовать новый резкий скачок в стоимости. Кроме того, ожидается, что семейная ипотека будет трансформироваться и дальше. Как именно, сейчас точно неизвестно, пока есть только гипотезы и предположения.

По прогнозам экспертов, если реализуется сценарий, при котором семья с одним ребенком будет получать кредит под 12%, а семьи с тремя и более детьми — под 6% или ниже, доступность семейной ипотеки может снизиться еще на 20%. Если это подтвердится, уже в мае люди снова хлынут на рынок, чтобы успеть реализовать свою возможность купить жилье по семейной ипотеке.

Анна Облакова считает, что лучше не тянуть с решением о покупке квартиры по льготной программе. Сейчас покупатель может диктовать условия и банкам, и застройщикам.

Реклама. Рекламодатель: ПАО «ТДСК» Erid: 2SDnjbuPXDk