Завтра будет дороже: что ждет томский рынок жилья в 2026 году и как изменится семейная ипотека?

С февраля 2026 года семейная ипотека в России превратится из относительно гибкого инструмента в более жестко адресную историю: один льготный кредит на семью, оба супруга в одном договоре. В дополнение к этому НДС вырастет с 20% до 22%, что скажется на стоимости жилья в новостройках.

На фоне этих новостей спрос на новостройки в Томске в конце 2025 года подскочил. Что происходит сейчас на рынке жилья и какие изменения ждут томичей в 2026 году, обсудили застройщики, представители банков и эксперты в сфере жилищной недвижимости.

Все держится на семейной ипотеке

Из-за высокой ключевой ставки многие семьи могут позволить себе купить квартиру только с помощью льготных ипотечных программ. Это подтверждают цифры.

— Со второго полугодия текущего года спрос на кредиты для покупки первичного и вторичного жилья растет. Темп роста на уровне 50%, в декабре тенденция сохраняется – свою роль играют сезонный фактор и новостной фон, создаваемый вокруг планируемых изменений в условиях выдачи льготной ипотеки. Здесь нужно отметить, что сейчас в Томской области, которая входит в число регионов с расширенными возможностями в части семейной и IT*-ипотеки, в среднем 95% выдач в первичке Сбербанка приходится на льготные программы, — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Олеся Чагочкина.

Об этом же говорит руководитель центра продаж ТДСК Анна Облакова (ЖК «Ботаника», ЖК «На Комсомольском»). По ее словам, среди проданных в 2025 году квадратных метров у Томской домостроительной компании рыночного кредитования нет вообще. Все покупатели приходят через семейную ипотеку или другие госпрограммы. А те люди, которые не попадают под условия льготного кредита, смотрят в сторону вторичного жилья. Ситуация у застройщиков непростая.

— Мы держим цены, хотя резко выросшая себестоимость обуславливает продажи с минимальным уровнем рентабельности. Речь идет о том, чтобы пережить этот период и думать, как развиваться дальше, — призналась специалист.

С ней соглашается главный аналитик ТДСК Борис Черников. Он поясняет: ключевая ставка влияет не только на ипотеку, но и на проектное финансирование. Высокие ставки и здесь приводят к увеличению себестоимости.

Анна Облакова рассказала, что, несмотря на все разговоры о поддержке демографии в стране, на жилищном рынке идет тенденция к уменьшению площадей квартир. Это запрос со стороны самих покупателей, а не прихоть застройщиков.

— В нашем портфеле средняя площадь квартиры сейчас — 50 квадратных метров. Год назад она была около 55. В основном совершаются покупки с целью вложения средств на будущее, под сдачу в аренду. Реально семьи из двух-трех детей очень редко сейчас покупают квартиры, — развернула мысль Анна Облакова.

Связано это еще и с тем, что лимит по семейной ипотеке в Томской области — шесть миллионов рублей. А двух-, трехкомнатная квартира приближается к 10-12 миллионам. Эту разницу семье надо откуда-то взять. В большинстве случаев происходит продажа какого-то вторичного жилья, чтобы потом выйти на рынок первичного жилья. Однако на вторичном рынке сейчас тоже проблемы — тяжело реализовать квартиру по желаемой цене, поэтому многие выжидают.

Эмиль Бисеров, руководитель коммерческого отдела девелоперской компании «1&3» (ЖК «Михайловский парк-квартал» и «Парапарк») рассказал, что в его компании количество желающих купить жилье не снижается, иногда даже увеличивается. Но конверсия (процент потенциальных клиентов, которые совершили покупку из общего числа заинтересованных) по сравнению с прошлым годом снизилась процентов на 40.

Бисеров подтверждает слова Облаковой о том, что средняя площадь продаваемой квартиры действительно снижается: «В нашем новом проекте мы уже добавили количество квартир меньшей площади — студии, однокомнатные квартиры».

Застройщик «с нетерпением» ждет снижения ставки.

— Мы сильно зависим от семейной ипотеки, хотя у нас выросло количество сделок по рассрочке и за наличный расчет. А по рыночной ипотеке сейчас ноль, — добавляет Бисеров.

Бум на вторичном рынке

Многие специалисты говорят, что вторичный рынок недвижимости просел вместе с первичным, однако руководитель томского агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова это опровергает.

— Никакого изменения цен, роста, на вторичном рынке мы не видим. На какие-то позиции цены выросли на 3%, на какие-то — снизились на 3%. И то и другое — это статистическая погрешность. По факту мы можем говорить о стагнации цен на рынке вторичного жилья, — поясняет Быкова.

Она отметила, что раньше деньги, которые люди получали от продажи жилья на вторичном рынке, в основном перетекали на первичный рынок, но сейчас этого не происходит.

Новая семейная ипотека: одна семья — один кредит

С 1 февраля 2026 года в программе семейной ипотеки вводится принцип «одна льготная ипотека на одну семью». Раньше муж и жена могли взять по отдельному льготному кредиту (на каждого — свой договор). Теперь Минфин закрепил правило: у супружеской пары может быть только один льготный ипотечный кредит. Для этого участие обоих супругов в договоре становится обязательным: они выступают созаемщиками по одному кредиту, если брак не расторгнут и оба формально подходят под программу.

До сих пор для оформления ипотеки второго супруга часто сознательно не привлекали, если мешала испорченная кредитная история, прежнее банкротство, участие в СВО и прочие ограничения.

Банкиры отмечают, что уже сейчас появляются клиенты, которые всерьез обсуждают развод, поскольку иначе взять жилищный кредит у них не получится. По их словам, это «большая боль»: раньше банки иногда выводили одного из супругов из сделки из-за банкротства или плохой кредитной истории — теперь маневра почти не остается.

Борис Черников, главный аналитик ТДСК, суммирует ключевые изменения так: не стоит ждать резкого снижения ключевой ставки, зато ужесточение льготных программ уже заложено.

По его оценке, в 2026 году средняя ключевая ставка останется высокой — в коридоре 13–15 % годовых. Это значит, что рыночная ипотека (сейчас около 19%) останется дорогой, а семейная и другие льготные программы — единственным реально работающим инструментом для большинства покупателей. Но и они будут «подкручены».

Государство сокращает поддержку банков по льготной ипотеке: надбавка за пользование семейной ипотекой, которую вводил Минфин, по словам Черникова, возвращается к 2% вместо нынешних 2,5%. На этом фоне банки усиливают скоринг и поднимают требования к первоначальному взносу: с привычных 20% рынок движется к 30%. Для семей это уже совсем другая планка входа.

Из-за введения принципа «одна семейная ипотека на одну семью» в Томске из годового объема ипотечных сделок вымоется порядка 12%.

— 20 ноября был утвержден федеральный бюджет. Что мы в нем видим? На социальные проекты — всего 16%. К социальным, в том числе, относится льготная ипотека. ВВП по прогнозам 2026 года — 1,6%. То есть темпы роста валового внутреннего продукта замедляются. Поскольку бюджет дефицитный, его нужно финансировать: брать деньги из Фонда национального благосостояния, кредиты, которые нужно обслуживать и еще больше занимать средств. Это разгоняет инфляцию, что приводит нас к жесткой денежно-кредитной политике, — рассуждает Борис Черников.

Получается, с одной стороны, Центробанк будет держать жесткую денежно-кредитную политику, снижать ставку медленно, а с другой — господдержка льготного кредитования будет сокращаться.

Кроме того, в 2026 году произойдет рост НДС до 22%.

Гендиректор ТДСК Александр Шпетер честно говорит, что это повлияет на многое.

— У строителей и так все сложно, и рост НДС не повлияет в сторону улучшения, мягко скажем. Скорее, это приведет к росту цен, себестоимости. Можно предположить, как это отразится на рыночных ценах на недвижимость.

Ждать сегодня — не вариант

Вице-президент — директор Томской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ «Западно-Сибирский» Павел Малахов считает, что первая половина 2026 года для застройщиков будет сложной с точки зрения продаж: ужесточение семейной ипотеки, высокая ставка и ограниченные доходы населения сузят круг реальных покупателей.

Но в долгосрочной перспективе (горизонт порядка трех лет) возможен рост цен на недвижимость в любом сегменте — и в коммерции, и в жилье. К концу 2026-го — началу 2027 года, по его словам, ожидается переток денег с депозитов обратно в квадратные метры, и вернется инвестиционный спрос.

Олеся Чагочкина смотрит вперед схожим образом: смягчение денежно-кредитной политики Центробанка уже началось и, по ожиданиям рынка, продолжится. На этом фоне банки готовятся возвращаться к базовым ипотечным продуктам. Задача — добиться более-менее сбалансированного рынка, где льготная и рыночная ипотека сосуществуют, а не подменяют друг друга. Но это история не ближайших месяцев.

Обсуждается еще ряд нововведений по семейной ипотеке. Пока они не приняты. Например, летом 2025 года Госдума поручила Минфину совместно с Минстроем проработать вопрос введения дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Размер процента предлагается привязать к количеству детей в семье. Обсуждались следующие ставки: 10% или 12%, если в семье родился первый ребенок; 6%, если в семье родился второй ребенок; 2–4%, если в семье родился третий ребенок.

У тех, кто уже находится «в процессе» — присматривает жилье, собирает первоначальный взнос, обсуждает варианты с банком — фактически остаются считанные недели до новогодних каникул, чтобы принять решение и выйти на сделку по действующим правилам. Потом — праздники, пауза до середины января, а дальше рынок будет жить в ожидании новых параметров семейной ипотеки.

Особенно критична ситуация для семей с одним ребенком — именно они, по словам экспертов, сейчас в зоне риска: до ужесточения правил они еще могут успеть войти в программу, позже доступ к льготной ипотеке может сузиться или полностью закрыться для части таких домохозяйств.

Параллельно уже идет рост цен в других регионах: ряд застройщиков вне Томской области уже поднимают прайсы, и текущие скидки, акции и спецусловия точно не навсегда.

*АйТи

Реклама. Рекламодатель: ПАО «ТДСК» Erid: 2SDnje1E2Wj