Николай Славиогло: «Инновации «Рекона» столкнулись с несовершенством законодательства»
Идущим впереди всегда тяжело — на каждом шагу подстерегают все новые и новые неожиданности, и неясно, куда в итоге приведет тропа. Строительная компания «Рекон» как раз и принадлежит к этому то ли счастливому, то ли, наоборот, несчастливому разряду предприятий, идущих в авангарде. Как строители прорываются сквозь бюрократические тернии и какой ценой им дается внедрение самых современных технологий при застройке микрорайона «Мокрушинский», нашему порталу рассказал генеральный директор СП «Рекон» Николай Славиогло.
— Николай Петрович, в ходе нашей последней встречи вы рассказывали о том, что из себя представляет проект будущего микрорайона и упомянули о проблемах, которые возникли в процессе его реализации. Недавно стало известно, что появились какие-то подвижки. Насколько правдивы эти слухи?
— «Рекон», как известно, является застройщиком микрорайона «Мокрушинский». Но дело, к сожалению, продвигается не самым должным образом. Больное место этого микрорайона — каркас 22-этажного здания. Больше года назад мы забили свайное поле из трех тысяч свай, но дальнейшее строительство было приостановлено. Экспертиза данного объекта вместо нормативных сорока пяти дней затянулась на год и три месяца!
Причина такой задержки, если попытаться объяснить ее просто, состоит в сложности и новизне данного объекта, не имеющего аналогов в нашем городе. В нем применено более двадцати беспрецедентных для строительных фирм Томска технических решений. На применяемые здесь ноу-хау в настоящий момент мы оформляем несколько патентов. Основные преимущества данного проекта — его инновационность и высочайшие технико-экономические показатели. Себестоимость жилья в «Мокрушинском» составляет около двадцати тысяч рублей за квадратный метр. А стоимость проживания жильцов здесь будет на тридцать-сорок процентов дешевле, чем в строящихся сегодня типовых домах. На базе запроектированных объектов микрорайона наши специалисты сформировали проект энергоэффективного жилого дома. Его концепция эффективности в пять раз превосходит нормативы, заложенные в российском законодательстве, на ближайшие годы, и в десять раз превышает сегодняшние нормативы по теплосбережению. Данный проект был представлен на рассмотрение ведущим специалистам Томска и Новосибирска и вызвал у них неподдельный интерес, ведь аналогов такому проекту в стране нет.
О перипетиях при согласовании проекта для получения специальных технических условий, разрешающих проектирование таких сложных объектов, как, например, подземный трехэтажный паркинг, можно написать большую книгу. В процессе согласования было трудно встретить специалистов, имеющих опыт быстрой оценки таких инновационных проектов. И это неудивительно — томичи еще ни разу не сталкивались с объектами такой сложности и новизны, а все новое пугает... Состояние нынешнего строительного законодательства спикер областной думы Борис Мальцев, который является не только законодателем, но и строителем, недавно охарактеризовал, как «весьма плачевное». По его словам, существующее законодательство, регулирующее имущественные и земельные отношения, не только не помогает развивать строительную сферу, но препятствует этому. В этом мы сами убедились, взявшись за реализацию такого сложного проекта.
— Неужели с такими же проблемами сталкиваются строители и в других регионах?
— Наши соседи — новосибирцы и кемеровчане — находят способы справляться с точно такими же проблемами. То, на что у нас уходят годы, они могут решить месяца за два. В Новосибирске, например, построено уже более сотни высотных каркасных объектов со сложной инфраструктурой. И проблему несоответствия старых строительных нормативов новым проектным решениям там преодолели еще несколько лет назад. А вот наш инновационный город в этом смысле оказался позади...
— Итак, положительное заключение по проекту микрорайона «Мокрушинский» получено. А вот дольщики почему-то недовольны. В чем же дело?
— Тут получилось, как в известном анекдоте: ложки-то найдены, а осадок остался. Недовольство дольщиков вполне понятно, и дело не только в упущенном времени. Самое главное — упущены обороты. А предприятие, не имеющее оборотных средств, не может рассчитывать на получение банковского кредита. Круг замкнулся: нет денег — нет строительства, нет строительства — нет денег. И дело, первоначально выглядевшее, как некий «технологический затык», начинает приобретать характер конфликта социального, а где-то даже социально-политического. Мы неоднократно проводили собрания с долевиками, объясняли сложившуюся ситуацию. В целом, они вполне солидарны с руководством компании и понимают причины затяжки со строительством. Из трехсот участников долевого строительства абсолютное большинство готово дожидаться своих квартир, конечно, если больше не возникнет никаких проволочек.
— Где же вы намерены взять необходимые средства?
— Вариантов несколько, и один из них — предприятие «Микран». Его глава Виктор Гюнтер после презентации ему нашего проекта выразил намерение активно участвовать в решении проблем «Рекона». Сейчас «Микран» получает очень крупный заказ. На предприятии занято девятьсот человек. Пятьсот из них желают приобрести новое жилье. Месторасположение микрорайона «Мокрушинский», а также его экономические показатели — стоимость «квадрата» и предполагаемая, более низкая, стоимость коммунальных услуг — в максимальной степени отвечают интересам «Микрана». И недавно наши предприятия заявили свои намерения о сотрудничестве. Технические детали этого сотрудничества прорабатываются. Речь идет о том, чтобы «Рекон» мог получить хотя бы сто миллионов рублей — этого хватит для возведения нескольких этажей будущего дома. Тогда работники «Микрана» могли бы под залог уже построенных площадей взять ипотечный кредит, и за счет этого мы сможем запустить механизм стройки уже безостановочно.
Кроме того, томскому «Рекону» готова оказать поддержку материнская компания. Головной «Рекон» из Чебоксар собирается направить к нам лучшее монтажное управление, которое за семь месяцев готово построить коробку 22-этажного жилого дома. Отмечу, что это монтажное управление недавно привело в шок ярославского губернатора, построив за четыре месяца два 17-этажных здания — таких темпов Ярославль не знал! Но будущая работа этой команды все равно упирается в необходимость выделения ста миллионов рублей кредита. Причем, это головное управление готово взять на себя кредит в томском банке под свои «обороты» и под залог имущества «Рекона», которое оценено в восемьсот миллионов рублей.
Также заинтересованность в решении проблемы проявил один германский банк, готовый под весь проект дать четыре миллиарда рублей. Схема такова: банк вкладывает деньги, стройка доводится до конца, а готовые квартиры продаются с аукциона. Такое решение банк считает практичным. Но будущим жильцам стоит учесть, что цена одного квадратного метра при вложении денег сейчас и при покупке квартиры с аукциона составит ощутимую разницу.
Еще одна рука помощи протянулась к «Рекону» из Новосибирска от СРО — саморегулируемой организации, куда вступила наша компания. Одна из ведущих фирм — а их в составе СРО более трехсот — готова взять кредит и подставить свое плечо. Помогут местные власти в получении этого кредита или не помогут — пока вопрос. Хотя имеются различные законные схемы выделения таких средств...
— Например?
— Одна из самых простых заключается в том, что, согласно Федеральному закону №261 об энергосберегающих технологиях, жилые дома разбиваются на пять категорий по теплосбережению. Сегодняшние типовые объекты — это категория С. Самая высокая категория — А, которая в два раза превосходит по показателям категорию С. Так вот, «Рекон» разработал проект дома, который в пять раз превосходит самую высокую категорию, то есть стоимость отопления в этом доме будет в десять раз меньше сегодняшней. Так вот, этот закон требует от регионов уже сейчас начать активную работу по переводу домов на новые категории. И самый простой ход — включить в условия аукционов по строительству объектов за счет бюджета эти категории энергоэффективности.
В Томской области сотни миллионов рублей выделяется на строительство высотного и низкоэтажного жилья, в том числе в районах, где дома отапливаются углем или дровами. Не лучше ли строить там дома с теплопотреблением в восемь-десять раз меньше? Стоит властям ввести в условие конкурсов аукционов фактор энергосбережения, как того требует закон №261, и «Рекон» получит неоспоримое преимущество, а, главное — заказы, которые помогут нам быстро встать на ноги. Наша компания предлагает в течение четырех-пяти месяцев построить несколько таких домов в районах области для участников войны, а это — уже сотня миллионов рублей и существенная поддержка компании. Есть и другие варианты — было бы желание властей вывести на рынок новое поколение жилых домов, более эффективных и экономичных.
— Остается надеяться, что у дольщиков хватит терпения дождаться получения денег и возобновления строительства...
— Представьте весы, на одной чаше которых — интересы восьмисот работников четырнадцати фирм-участников строительства микрорайона, интересы трехсот долевиков и пятисот работников «Микрана», а на другой — сто миллионов рублей, от получения которых зависит запуск остановившейся стройки. Проблема, повторюсь, обрела острый социальный характер. Да и кто, по большому счету, виноват в годовой остановке строительства? Сложность проекта, десятки инноваций и, как следствие, предельно низкая себестоимость жилья — все это столкнулось с несовершенством нормативно-правовых документов. Как сказал один из высоких чиновников: «Надо было запроектировать здесь обычные девятиэтажки и без гаражей — уже построили бы половину микрорайона и были «в шоколаде» Только он не учел, что в этом случае цена квартир была бы раза в полтора выше и комфорт — в разы меньше.
