Владимир Петровский: «Первый подземный трехэтажный паркинг — наш!»
Факты, доселе относившиеся к сфере невероятного: в Томске построят 40-этажный небоскреб! Под микрорайоном будет размещен трехэтажный подземный паркинг на три с половиной тысячи автомобилей. Стоимость квадратного метра жилья – 23 тысячи рублей. Сделать невероятное очевидным смогла строительная компания «Рекон». Как такое стало возможным? Об этом рассказывает директор «Рекона» Владимир Петровский.
- Владимир Павлович, расскажите, что это за уникальный проект подземного паркинга, который собирается строить ваша компания в микрорайоне «Мокрушинский»? Но сначала познакомьте со структурой вашей компании.
- Строительная компания «Рекон» - это холдинговая группа нескольких предприятий, которые организуют весь строительный поток от проектирования до сдачи. ООО «Строительное предприятие «Рекон» - предприятие-гензастройщик микрорайона, носитель новой технологии «Рекона». ООО «Строительное предприятие «Квадро» является генпроектировщиком микрорайона и собственником производственной базы. ТРО ОООИВА – генподрядчик на строительстве микрорайона, оно также занимается выпуском железобетонных изделий, оказывает транспортные и крановые услуги компании.
Что касается проекта, то он по-своему уникален. Подобного строительного решения — подземного трехэтажного гаражного комплекса под всем микрорайоном - нет ни в одном сибирском регионе. Для объекта такой сложности потребовалось разработать специальные технические условия, спецСНиП. И сейчас Москва, утвердив их, практически дала полномочия на отклонение от действующего СНиПа.
- В чем особенность этого гаражного комплекса?
- Проведенные нами исследования показали, что на первом месте у желающих приобрести квартиру стоит район, в котором они хотели бы жить, на втором – наличие двора и гаража. И это неудивительно. Норма, под которую у нас еще год-два назад шло проектирование, исходила из того, что на 100 квартир должно быть 40 машин. Но в Томске уже реальная ситуация такова, что на 100 квартир приходится 70 автомобилей! В США это соотношение составляет 100/300, в Западной Европе – 100/200. В целом по стране за последние 15 лет эта норма оказалась увеличенной примерно в 5 раз. В некоторых наших элитных домах уже на одну квартиру приходится до 3 машин.
Обострившаяся гаражная проблема диктует и соответствующие цены. Стоимость гаража в центральных районах города превысила миллион рублей, что дороже цены однокомнатной квартиры. В настоящее время нормы проектирования таковы, что на 100 квартир необходимо 120 авто. Но фактически при проектировании микрорайонов еще не было случая, когда эту норму бы реально реализовывали.
Анализ показал, что если в высотном микрорайоне седьмая часть машин выйдет во двор, то они закроют все дворовое пространство: зеленые насаждения, детские и спортивные площадки. Такая картина сейчас в городе. И только трехэтажное пространство под всем микрорайоном позволяет решить проблему парковки. Но здесь новая проблема – такой гараж построить невозможно, если здание будет в кирпичном или панельном исполнении. Такую возможность даст только каркасное строительство. И в своем проекте мы эту проблему решили.
Еще немаловажный факт за подземные паркинги. В среднем площадь одной усредненной квартиры в микрорайоне - около 40 квадратов, площадь одной гараж-стоянки в среднем 45 квадратов. Таким образом площадь всех гаражей должна быть больше площади всех квартир. Это значит, хочешь строить микрорайон – половину территории надо занять высотными гаражами, и только на оставшейся половине размещать жилые дома. Но это крайне не выгодно, поэтому остается один вариант: уходить с гаражами под микрорайон.
- Но, вероятно, это значительно удорожит стоимость строительства?
- Действительно, сначала мы спроектировали подземный трехэтажный гараж по старому СНиПу. Но новосибирские эксперты, продвинутые в области такого строительства, обратили наше внимание на архаичность подхода. Наш проект предусматривал отсеки по три тысячи квадратных метров. В каждом из них должны быть противопожарные автоматические двери с управлением ценой в миллион рублей. Плюс водяная завеса, мощные вентиляционные камеры, противопожарный лифт и через каждые 40 метров - выход/вход. Новосибирцы же разработали специальные технические условия, в соответствии с которыми площадь отсека может быть увеличена в десять раз и составлять уже 30 тысяч квадратных метров. Мы переработали проект: исключили 27 лифтов, а каждый из них - это почти пять миллионов рублей, исключили 27 гермодверей, 27 вентиляционных камер. В итоге сэкономили не менее 150 миллионов рублей.
Таким образом, решая гаражную проблему, мы решаем и проблему благоустройства. У нас будет единственный двор в Томске, а может быть и во все регионе, полностью без машин.
Создав проект под названием «Подземный трехэтажный паркинг» и получив его одобрение в соответствующих инстанциях, мы имеем товар, которым никто в Томске не может похвастаться. И теперь мы можем его реализовывать, тиражировать без согласования с Москвой, министерствами и другими ведомствами.
- Представляю, с каким энтузиазмом был встречен ваш инновационный подход!
- Не совсем так. Да, на международной Сибирской ярмарке «Стройсиб-2009» в номинации «Проектные архитектурные разработки, в том числе программные проекты» наше предприятие получило Большую золотую медаль за комплексный подход к проектированию и строительству микрорайона «Мокрушинский» с использованием подземного пространства. Замечу, участников выставки было около тысячи. На другой межрегиональной выставке, в которой участвовало около сорока городов, мы получили первое место и приз «Народное признание» в номинации «Микрорайон для народа». Но вот некоторые согласующие органы наши разработки встретили, мягко говоря, прохладно, считая, что мы нарушаем СниП.
Ведь за словами модернизация, инновации, патенты или новые технологии стоит такое понятие, как высокая сложность принимаемых решений, отсутствие норм проектирования, либо их непригодность к новым решениям, и плюс к этому отсутствие опыта рассмотрения таких проектов у экспертов. А кто брать на себя ответственность за проектные решения, которых раньше в городе не было, по которым старые СНиПы и нормы подчас трактуют прямо противоположные действия? Конечно, нельзя сильно упрекать наши проверяющие инстанции, но, по крайней мере, эти факты объясняют удлинение сроков проектирования и особенно сроков согласования.
Тем не менее, сегодня все проблемы проектирования основных объектов микрорайона остались позади. Буквально на днях проектировщики «Рекона» сдали в Государственную экспертизу Новосибирска последние замечания. Со слов новосибирских коллег все значимые вопросы проекта сняты. До восьмого апреля будут решены оставшиеся вопросы и выдано положительное заключение по жилому дому № 7 – это основной типовой объект микрорайона.
- Сегодня цена гаража в Томске подчас дороже цены однокомнатной квартиры. А какова цена гаража у вас?
- Гараж стоит 400 тысяч. Это недорого, учитывая его сложное подземное исполнение. Но к этому необходимо добавить и то, что мы заручились финансовой поддержкой Сбербанка. Для нас банк готов открыть специальную гаражную ипотеку. Она рассчитана на десять лет, не требует ни поручителя, ни гаранта. Плата в месяц составит 3-4 тысячи рублей.
- Проектируя трехэтажный подземный гаражный комплекс вы проявили инновационный подход. Но было бы трудно представить, что он не проявляется и в каких-то других проектах?
- Такой подход реализуем и при возведении стен. Наше ноу-хау мы даже защищаем патентом. Нас не устраивали подходы при возведении высотного здания. Не устраивал ряд характеристик кирпичных стен, их материалоемкость. Вот уже на протяжении четырех лет мы работаем с полистиролбетоном. Этот материал с помощью специальных насосов подается в несъемную опалубку непосредственно на объекте. Трудоемкость возведения такой стены, по сравнению с кирпичной, меньше в восемь раз! На стену не требуется кран. Например, при возведении 17 кирпичных этажей потребуется два года работы каменщиков. У нас же 17 этажей 20 человек могут поставить за полтора-два месяца. Рабочих нужно меньше в восемь раз. А значит меньше средств уйдет на зарплату и в целом на трудозатраты.
Теплопроводность такой стены более низкая. Кирпичная стена, аналогичная по теплу нашей, была бы толщиной четырех метров. Это значит, что будущие жильцы за тепло будут платить в два раза меньше, чем в кирпичном доме. Стена не горит, не гниет, мыши ее не грызут. У нее прекрасная звукоизоляция. Она «дышит» - паропроницаемость как у дерева. Материал долговечный. Испытания, проведенные в Германии (в России нет такого испытательного оборудования) показывают, что здания из полистиролбетона могут простоять до 500 лет.
- Даже не верится, что цена квадратного метра в ваших домах составляет 23 тысячи рублей...
- Это действительно так. Когда мы показали наши расчеты областным руководителям, поначалу не хотели верить. Но мы убедили и доказали, что себестоимость одного квадратного метра составляет в наших домах менее 20 тысяч рублей. Кстати, обнародовав такие данные по себестоимости жилья, мы создали прецедент.
- В какой степени такая низкая себестоимость зависит от технологии, которую применяет «Рекон»?
- Технологию проектирования, производства и строительства высотных и низкоэтажных каркасных домов лет 15 назад Россия позаимствовала у французов. Ее отработали в Чебоксарах. За эти годы предприятия, применяющие новую технологию, были организованы в 43 городах. Одно из них – наше. Эти предприятия каждый год строили по стране около миллиона квадратных метров жилья. Технология «Рекона» Госстроем и отраслевыми НИИ признана самой эффективной в стране.
Только технология «Рекона» в строительстве предполагает изготовление изделий путем технологии преднапряжения арматуры. Это дает колоссальную экономию бетона и арматуры. Экономический эффект - сотни миллионов рублей. Этот каркас, кстати сказать, единственный на рынке, который выдерживает требования, предъявляемые МЧС по линии антитеррористических мер.
Главный показатель каркаса – отсутствие сварки. Плюс упрощенная технология сборки. 30 монтажников могут собрать за год примерно 30 тысяч квадратных метров и 30 человек, которые делают стены по нашей технологии, могут собрать 30 тысяч квадратных метров жилья. Получается, что 60-80 человек могут собрать около 30 тысяч квадратных метров. Нашим средним фирмам, которые делают каменную кладку, чтобы произвести столько нужно иметь в среднем около тысячи работающих. В таком же цехе, как у нас, в Чебоксарах выпускают 200 тысяч квадратных метров жилья. А работают там 50 человек! Чтобы строить такое же количество жилья, на обычном домостроительном комбинате необходимо иметь примерно тысячу человек. И производственных площадей требуется не пять тысяч квадратных метров, а 50 .
Но, безусловно, необходимо и собственное творчество. В своем новом микрорайоне мы решили построить первый в Томске небоскреб – здание высотой 40 этажей. Сейчас ведущая новосибирская строительно-проектная компания начала проектирование первого в Томске небоскреба на нашей площадке. Уже прошли первые слушания проекта у главного архитектора области, получено принципиальное одобрение.
- Рассказанное впечатляет! А как бы вы сказали об идеологии вашей компании?
- Если кратко, то эта работа всех звеньев нашей компании на удешевление стоимости жилья. Мы объединены одной целью – чтобы наше жилье было конкурентноспособным: комфортным и в то же время недорогим. Кстати, мы предполагаем создать у себя и структуры, которые будут управлять домами.. Жилье, которое мы возводим, будет оснащено системами так называемого «умного дома». Его эксплуатация максимально удобна и оптимизирована. Но это тема отдельного разговора.
http://rekon.tomsk.ru/
