Дело житейское
Так уж повелось, что сфера ЖКХ у нас сверхпроблемная: ржавые трубы, протекающая крыша, грязные подъезды. И в придачу ко всем бедам — рассерженные жильцы. Не удивительно, что молодые «белые воротнички», тяготеющие к комфортной офисной работе, не особо желают трудиться в прогнившем жилищно-коммунальном хозяйстве и общаться с народом. Тем не менее, модернизация ЖКХ требует квалифицированных специалистов с современным взглядом на закореневшие проблемы.
Именно поэтому в России впервые проводится конкурс «Лучший молодой работник сферы ЖКХ и строительства». Победителем окружного этапа, который прошел в Новосибирской области, стал томич Денис Елисеев, сотрудник одной из местных жилищных компаний. В сферу ЖКХ он пришел еще будучи студентом Западно-Сибирского филиала Российской академии правосудия. «Для меня жилье не заканчивается порогом моей квартиры: мне хочется, чтобы и в подъезде было чисто, и двор был ухожен», — по-житейски объясняет он выбор своей работы.
Хозяевами своего дома пока не стали
За пять лет работы в отрасли у Дениса сформировалось свое видение модернизации ЖКХ. По его мнению, проблемы в томском коммунальном хозяйстве не уникальны, они характерны для всей страны: «У нас прошло мало времени с момента приватизации, и на сегодня практически не сложился институт собственников жилья. То есть на бумаге люди приобрели право собственности на квартиру и общедомовое имущество, но по факту не понимают, что с ним делать, как на этом можно зарабатывать. И зачастую даже не интересуются этим».
И в этом он прав. Каждый может вспомнить: когда объявляется собрание собственников жилья, на него приходят единицы. «В жилищно-коммунальные отношения вовлечены не более 30 % наиболее активных граждан. Остальные просто пользуются коммунальными услугами и, в лучшем случае, их оплачивают. В этом наша главная проблема — не в изношенности сетей, не в отсутствии инвесторов, а в том, что мы пока не стали рачительными хозяевами своего имущества», — сетует наш собеседник.
Особую тревогу у него вызывает то, что уровень квалификации сотрудников ЖКХ сегодня довольно низок и не позволяет эффективно решать возникающие проблемы. Именно поэтому, уверен Денис, необходимы программы жилищного просвещения для населения, прежде всего для председателей советов домов, ТСЖ, директоров управляющих компаний. Кстати, обучение для томичей проводится — на базе ТГАСУ. Слушателям рассказывают обо всех нюансах управления многоквартирными домами, о тарифообразовании:
— Я являюсь экспертом лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ, — делится Денис. — Могу сказать, что контингент обучающихся за последнее время изменился: если сначала приходили пенсионеры, у которых много свободного времени и желание его заполнить полезной деятельностью, то теперь все чаще приходят люди среднего возраста, молодежь. И это радует: отрасли нужны толковые специалисты с современными знаниями, способные принимать нетривиальные управленческие и технологические решения.
Как избежать «светопреставления»?
Другая громадная проблема — изношенность сетей. По словам Дениса, на окружном этапе конкурса участников приветствовал Виктор Толоконский, полпред президента по СФО. Он отметил, что износ коммунальной инфраструктуры в Сибири составляет порядка 70 %. В Томске картина примерно такая же, потому что все коммунальщики действуют в рамках единого правового поля, везде, по сути, единые тарифы. Какие тут перспективы?
— Чтобы начать решать эту проблему, нужно прежде всего переходить от затратного тарифообразования к экономически обоснованному, — считает Денис. — Сейчас много говорят об инновациях в ЖКХ — они есть, но ресурсоснабжающим организациям внедрять их не выгодно. Если они начнут модернизировать сети, сократятся тепло- водопотери и, соответственно, снизится тариф. «Ресурникам» грозит недофинансирование, они в этом не заинтересованы. Необходимо менять федеральную политику ценообразования на комуслуги, чтобы потери ложились не на потребителей, как это сейчас происходит, а на поставщиков ресурсов. Для них это станет стимулом развивать инженерно-технические сети.
Ситуация с износом сетей усугубляется еще и тем, что у муниципалитета на их реконструкцию хронически не хватает средств, а федерация в это дело вкладывается мало. По словам Дениса, государство сегодня выделяет средства на латание дыр в «коробке» — многоквартирном доме, но не на ремонт коммуникаций. Из-за чего ситуации бывают абсурдные. Например, в одном из домов в Кафтанчиково зимой перемерзли трубы, и водоснабжение там до сих пор не возобновлено. Дом благоустроенный, санузел есть, но люди живут без воды уже более полугода.
И этот пример далеко не единичный. С каждым годом растет количество аварий по причине изношенности сетей: это и порывы труб, в результате чего происходит затопление улиц и помещений, и проблемы с электрикой, из-за которых случаются короткие замыкания, выходит из строя бытовая техника. Но даже в ситуации всеобщего коммунального бедствия, по мнению Дениса, часть аварий можно избежать, повышая уровень жилищной образованности населения.
— Во многих домах, построенных в 70-е годы, проводка фактически никогда не менялась, — поясняет он. — И если по старым СНиПам она была рассчитана на то, что в квартире одновременно будет использоваться один электроприбор, то сейчас у нас их работает сразу несколько. Электросеть не выдерживает… Но «светопреставление» можно не допустить, если ТСЖ или УК вовремя договориться с ресурсоснабжающей организацией о замене электросетей. Произвести эти работы можно за счет средств, скопленных на текущий или капитальный ремонт.
Экономить свет и воду уже научились
С капитальным ремонтом тоже не все гладко. Сегодня федеральные средства выделяются не столько на починку крыши, стен, лифта и труб, сколько на расселение ветхого и аварийного жилья. Правда, на территории области действует городская целевая программа по капремонту с долей софинансирования собственников от 5 до 10 %. Но она не решает всех проблем, нужны какие-то иные подходы. Одним из них может стать региональный оператор — орган, уполномоченный собирать и начислять средства на капремонт каждому дому.
Но чтобы его создать, нужно провести инвентаризацию объектов ЖКХ. Почему сегодня никто точно не знает, насколько изношены инженерно-технические сети и общее имущество? Потому что с момента введения их в эксплуатацию инвентаризация не проводилась. Эту процедуру, кстати, довольно дорогостоящую, в ближайшее время должна организовать местная власть для того, чтобы определить тариф на капремонт для каждого дома.
— Народ, правда, скептически относится к появлению регионального оператора, который будет аккумулировать средства, а потом, исходя из сухих инвентаризационных цифр, решать, кому и сколько начислить денег на капремонт. Люди опасаются, что они будут платить в общий котел, а деньги потом пойдут не на их дом, а на соседний. Это чревато социальными конфликтами. Но, справедливости ради, отмечу, что закон позволяет платить не региональному оператору, а своей УК или ТСЖ, как прежде, — комментирует Денис.
Модернизация ЖКХ сегодня немыслима и без ресурсосбережения. По мнению нашего собеседника, люди это понимают, и многие уже научились экономить свет и воду. Как в подъезде, так и в квартирах устанавливают энергоэффективные лампочки. Более того, уже далеко не все откликаются на просьбу уборщицы налить воды в ведро. Жильцы знают, что уборка мест общего пользования заложена в тариф, поэтому на дополнительные «поборы» реагируют отрицательно.
— Однако проблема с индивидуальными приборами учета все еще остра, — говорит Денис. — Одним собственникам проще платить по нормативу, особенно если в квартире проживает много жильцов. Другие, юридически подкованные, игнорируют счетчики, потому что знают: ответственность понесут не они, а ТСЖ или УК. Но, возможно, скоро ситуация изменится, поскольку срок добровольной установки приборов учета истекает. И председатели советов домов, ЖЭУ начнут повально подавать иски в суд о понуждении к установке счетчиков.
Страхование от катастрофы
А помимо ресурсосбережения, как собственники жилья могут поучаствовать в модернизации ЖКХ? По мнению Дениса, — научится эффективно использовать общее имущество. Например, когда фасад дома выходит на оживленную улицу, можно разместить на нем рекламный баннер и получать с него доход. Или привести в порядок подвал, сделать в него отдельный вход и сдавать его в аренду под спортивный клуб или магазин. А заработанные средства вкладывать в ремонт дома или сетей, не взвинчивая при этом тарифы.
— Все эти способы хороши, но мне кажется, что модернизация — это задача, скорее, на перспективу, а сегодня важнее сохранить то, что есть. Потому что в Томске коммунальная ситуация близка к критической, ведь многие дома обходятся без капитального ремонта уже 20, 30 и более лет. И в этой ситуации, на мой взгляд, собственникам нужно озаботиться страхованием объектов общего пользования, чтобы в случае аварии получить компенсацию и восстановить поврежденную крышу, квартиру и т.д.
Коммунальная катастрофа, которой нас сегодня пугают, вполне реальна, если ничего в сфере ЖКХ не делать, считает Денис. Увеличение количества аварий уже налицо: то тут, то там в стране случаются пожары, обваливается кровля, рушатся целые подъезды, не говоря уж о том, что люди пьют воду, не соответствующую санитарно-гигиеническим нормам, мерзнут в квартирах, где батареи, словно ледышки. Ясно, что коммунальное хозяйство нужно основательно ремонтировать, обновлять, но где взять на это деньги?
— Прежде всего нужно извлекать максимум средств из использования общего имущества, —настаивает Денис. — Более радикально коммунальные проблемы можно решать, привлекая крупных инвесторов, но для них нужно создавать более благоприятный налоговый режим, упрощать бюрократические процедуры. Пока это задачи трудновыполнимые. Остается надеяться на бюджетные средства: если денег нет в муниципалитете, нужно искать их в федеральной казне.
