Решение проблемы жилья есть!
Для обеспечения жильём граждан у нас есть всё! Земля, инженеры, рабочие, материалы, строительная техника, проекты, топливо, электроэнергия. Чиновников-контролёров даже избыток! Почему не строим? Мне могут возразить — у нас нет денег!
Да, строители испытывают нужду в них и идут на поклон в банки. А они родимые, кредитуют нас, любя, под 15-25 процентов годовых. Хотя кредиты выше 10 процентов гарантированно удушат любой бизнес (если это не торговля наркотиками и оружием). Брать деньги в томском филиале московского банка — это петля! Ссудный процент выпьет всю кровь из кого угодно — это дело времени!
В мировой практике предприниматели для того, чтобы не быть съеденными ростовщиками, широко используют два безденежных финансово-правовых инструмента (на самом деле, их больше). Первый — вексель. В современном виде он широко используется, как минимум, уже 800 лет и считается гораздо удобным по многим параметрам в сравнении с деньгами. Как это работает? Например, руководитель фирмы, строящей жильё, может за железобетон рассчитаться своим векселем, то есть обязательством предоставить товар или услугу.
Те, кто производит железобетон, могут рассчитаться этим векселем, например, за ГСМ. Продавцы ГСМ — за поставку нефти. Нефтяники могут эти векселя вернуть тому, кто их выписал, и взамен получить нужное им жильё. Всё, вексель совершил оборот и замкнул цепочку взаиморасчётов.
Вексель — это учёт обязательств, и в правовом плане он гораздо жёстче, чем расписка, гарантийное письмо, договор залога или обязательства по кредиту. Вексель бесспорен в исполнении. Если векселя успешно использовались и 100, и 200 лет назад, то какие проблемы наладить их учёт и оборот в век компьютеров и Интернета? Более подробно я излагал предложения использования векселей в газете «На стройках Томска».
Второй инструмент — договор о совместной деятельности и разделении готовой продукции. Чем масштабнее стройка, тем больше требуется материалов и комплектующих. Соответственно, необходимо больше и оборотных средств. Но как быть в случае, когда смета проекта заведомо превышает финансовые возможности строительной фирмы?
Делается это просто. До начала строительства заключаются договоры на поставку металла, кирпича, железобетона и т.д. с потенциальными поставщиками. Но условия таковы, что расчёт поставщики получат не деньгами, а готовой продукцией — квартирами. Причём, поставщиков того же кирпича может несколько.
Выгода строителя в том, что заключив изначально договоры на поставку стройматериалов, он уже может до сдачи объекта не думать, где и на что купить кирпич. Производитель кирпича, заключив такой договор, уже может не ломать голову, куда в ближайшее время будет девать свою продукцию. Объём сбыта кирпича уже гарантирован на годы вперёд. Оба они — и строитель, и производитель кирпича — ещё и страхуют себя от инфляции и скачков цен, так как у них договорённость о взаимных поставках выражена в физических объёмах.
Мне возразят, что и сегодня строители за кирпич рассчитываются квартирами. Да, но это, так сказать, «дикий» расчёт. Каждый друг другу «выкручивает руки» и продаёт строящиеся квартиры без учёта интереса партнёра. А в договоре о разделении продукции прописаны единые принципы продаж, не нарушающие интересы всех участников. Всё это несложно.
При таком взаимодействии строителей банки (ростовщики) остаются на обочине, а суммарные фискальные отчисления уменьшаются. В итоге себестоимость квадратного метра жилья получается ниже.
Разумеется, совсем без денег строить нельзя. Надо платить и заработную плату, да ещё и эти налоги. Но при использовании вышеизложенного «живых» денег требуется в шесть раз меньше! И не надо за ними идти в филиал московского банка. Нет! Томские строители могут открыть свой банк.
В прошлом году в вышеупомянутой газете я излагал подробности на эту тему. Объединив ресурсы хотя бы в 100 миллионов рублей, строители Томска смогут открыть свой банк и прокредитовать себя на сумму в десять раз больше, то есть почти на миллиард! Это — в соответствии с банковским правилом частичного резервирования. И самое интересное, что проценты кредитов останутся в этом же банке, который принадлежит строителям. И налоги пойдут не в московский, а местный бюджет.
Хорошо, построили квартиры, взаиморасчёты замкнули. Векселя погасили, сами себя прокредитовали. А куда квартиры девать, кто их купит? Где люди деньги возьмут? Опять в банк за ипотекой? Нет!
Слово ипотека состоит из двух частей. Ипо (в переводе) — лошадь, вьючный скот (гиппопотам, ипподром). Тека — список (библиотека, фонотека). Ипотека изначально означала список заложенного ростовщику вьючного скота. Напоминает и сегодняшнюю ситуацию, когда людям приходится занимать в банке два миллиона рублей, чтобы потом вернуть восемь. Но есть другой механизм.
Речь о ссудосбережении. «Кооперативам кризис не страшен» — так была названа подробная статья, написанная для строителей. Во времена СССР с помощью средств граждан, собранных в ЖСК, строилось очень много жилья. Но в 1991 году, разваливая державу, растеряли и много хорошего, что в ней было.
Сейчас, организовав в Томске для начала один городской ЖСК, можно объединять средства горожан или бизнеса как для покупки уже готового жилья, так и для финансирования нового строительства. Кооператив — это очень эффективно при условии, что члены кооператива самостоятельно учитывают и контролируют расходование средств. Реально контролируют!
Никакого первоначального взноса, ежемесячных фиксированных выплат в кооперативах нет. Проценты платит не участник программы паенакопления, а наоборот — проценты на пай начисляются ему. При этом его пай растёт ещё и за счёт начисляемых процентов.
Тому, у кого накопился пай в размере 50 процентов от требуемой суммы, покупается жильё за счёт кооператива. И став его собственником, пайщик продолжает выплачивать остаток долга кооперативу. И никаких процентов ростовщикам! Все деньги в кооператив, в жильё, в строительство!
А жилья в Томске свободного много. Смотрим, например, «Домовник». Более 3 100 квартир — гостинок, малосемеек, новостроек — выставлено на продажу. И около 1 000 квартир сдаётся в аренду. Во многих странах бюджет доплачивает пайщикам кооперативов до 20 процентов от внесённой суммы. Государству это архивыгодно.
Подытожим. Любые возражения скептиков против векселей «а если…», «а вдруг...» — бессмысленны! Вексель в мире был, есть и будет! Это удобно, практично и результативно! Отказываться от того, что проверено веками и гораздо эффективнее банковских кредитов — глупо!
Чем крупнее мировые стройки, тем меньше привлекаются банки. И сооружения строятся сообща на принципах акционирования, совместной деятельности, разделе готовой продукции.
Например, автомобильный концерн «Тойота» для обеспечения своей финансовой деятельности давным-давно учредил «Тойота-банк». Который, помимо обеспечения финансирования автоконцерна и его партнёров, ещё и сам зарабатывает на финансовых операциях, осуществляемых во всём мире.
Вся Европа и после первой, и после второй мировой войны восстанавливалась за счёт средств граждан. Около 60 процентов всего жилья в Германии строится древними австро-германскими строительно-сберегательными кассами (Bausparkassen).
В Великобритании строительные сообщества Building Societies ведут свою историю с 1795 года.
В этих странах нет земли, нефти, огромных природных богатств, но там почему-то нет проблем с жильём и дорогами...
А для фальшивых руководителей «мировой кризис» очень кстати. Это такой «железный отмаз…»
Собранные с дольщиков Томска около млиллиарда рублей можно попридержать и с возвратом не спешить!
Каков итог трёх моих больших прошлогодних публикаций для строителей Томска? В целом отклик такой: «Знаешь, ты нас не учи, ты нам лучше денег дай. Мы все очень крупные бизнесмены, но только у нас денег постоянно нет и банки нас душат, а так мы всё знаем, можем и ни в чьих советах не нуждаемся». Грустно! Надеюсь, я не с теми строителями общался...
Излагая одному из помощников губернатора идею внедрения векселей, в ответ услышал: «Сейчас кризис, давайте вернёмся к этому после него». Я воскликнул: «Но ведь это именно в кризис надо делать! Вчера даже президент сказал, что будет увольнять тех губернаторов в регионах, у которых растут долги по зарплате». На что услышал: «Но увольнять же будут губернаторов…»
Возможно, прав старый профессор университета, который сказал: «Среди чиновников поддержки не ищи. Ни одна из твоих идей не требует затрат, а значит под их реализацию финансирования не выбьешь и смысла ими заниматься нет. Вот АЭС они будут продвигать, превращая Россию в свалку ядерных отходов...»
В Томске сложилась уникальная для России ситуация. Помимо множества строителей в депутатском корпусе, спикерами городской и областной думы являются тоже Строители (произнесём гордо!) Но что интересно: за последние годы томские депутаты не выдвинули и не пролоббировали ни одной инициативы, направленной на улучшение положения в строительной отрасли города и области в целом, на увеличение объёмов строительства жилья.
Я считаю: для решения проблемы жилья в Томске у нас есть всё! Просто нет такой цели и политической воли.
Юрий Федораев, руководитель общественной организации «За крышу над головой»
