Госдума приняла закон о восстановлении памятников архитектуры через бизнес. Как он будет работать?

Исторические здания федеральной собственности в плохом состоянии смогут передавать инвесторам по новым правилам. Госдума приняла закон, который предусматривает пакетные торги, льготную аренду земли и обязательства по восстановлению объектов культурного наследия.

Госдума приняла закон о вовлечении объектов культурного наследия в хозяйственный оборот. Новые правила должны создать дополнительные стимулы для бизнеса вкладываться в восстановление исторических зданий. Законопроект был внесен в Госдуму правительством России. Поправки внесены в закон «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий».

В пояснительной записке авторы инициативы отмечали, что значительная часть объектов культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, а расходы на их восстановление зачастую превышают возможный доход от дальнейшего использования. Из-за этого многие памятники годами остаются без инвесторов и продолжают разрушаться.

Авторы инициативы также связывали принятие закона с реализацией поручений, озвученных в послании президента Федеральному собранию в 2024 году. Тогда среди задач назывались подготовка программы сохранения объектов культурного наследия до 2045 года и упрощение механизмов вовлечения исторических объектов в хозяйственный оборот.

Как будет работать механизм

Новый закон вводит механизм, который должен сделать восстановление исторических объектов более привлекательным для бизнеса. Суть в том, что инвестор сможет получить не только сам объект культурного наследия, но и дополнительные активы, способные компенсировать затраты на реставрацию.

Как пояснял первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, инвестор получит своего рода «пакетное предложение».

«Можно сказать, что инвестор получит "пакетное предложение", в которое входит объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, земельный участок под ним, плюс дополнительные земельные участки от ДОМ.РФ для жилищного или иного строительства. Взамен на инвестора возлагается обязанность провести работы по восстановлению и сохранению объекта культурного наследия», — пояснил депутат (цитата по ТАСС).

При этом в договоре купли-продажи объекта культурного наследия обязательно указывается график работ с промежуточными и окончательными сроками. Кроме того, стороны должны будут заключить дополнительное соглашение, в котором опишут конкретные жилые и нежилые помещения (не менее 30% от общей площади будущего строительства), на которые до завершения реставрации устанавливается запрет сделок.

Одновременно с продажей или передачей в аренду объектов культурного наследия инвесторам смогут предоставлять:

• земельные участки, находящиеся в распоряжении ДОМ.РФ;
• участки, государственная собственность на которые не разграничена;
• территории, вовлеченные в проекты комплексного развития незастроенных территорий.

Передача объектов предполагается через торги. Механизм распространяется на объекты культурного наследия, находящиеся в федеральной собственности, признанные находящимися в неудовлетворительном состоянии и переданные в агентирование ДОМ.РФ.

Ко второму чтению механизм уточнили: состав каждого лота будет определять специальный межведомственный коллегиальный орган. Это сделали после замечаний о том, что без ограничений в один лот могли включать слишком много активов, что потенциально сократило бы число участников торгов.

Законом предусмотрен специальный порядок торгов: начальная цена лота может последовательно снижаться, но не более чем до 70% от первоначальной стоимости. Если несколько участников подтверждают цену на одном «шаге понижения», то между ними проводится уже обычный аукцион на повышение.

При этом закон не распространяется на объекты недвижимого имущества религиозного назначения.

Какие ограничения вводят для инвесторов

Закон предусматривает ограничения, которые должны снизить риск спекуляций с историческими зданиями.

Инвестор обязан выполнить работы по сохранению и восстановлению объекта в сроки, установленные соглашением. До завершения реставрации запрещается продавать объект, переуступать права на него или распоряжаться связанными земельными участками.

Кроме того, для инвесторов вводится льготная аренда участка под объектом культурного наследия — один рубль в год на период проведения работ, но максимум на семь лет.

Исключения предусмотрены только для отдельных случаев — например, если объект передается банку в залог для получения целевого кредита на реставрацию. Также ограничения не распространяются на помещения в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств дольщиков.

Одновременно закон разрешает использовать объект культурного наследия как обеспечение по кредитам, полученным на проведение реставрационных работ. Предполагается, что это облегчит инвесторам доступ к финансированию.

С победителем торгов будут заключаться два договора одновременно: договор купли-продажи самого объекта культурного наследия и отдельный договор в отношении дополнительного имущества, включенного в лот. Если инвестор откажется от покупки памятника, он автоматически лишается права и на остальную часть сделки.

В договорах купли-продажи теперь также должно быть закреплено право ДОМ.РФ в одностороннем порядке отказаться от соглашения, если инвестор нарушит условия.

Кроме того, за срыв сроков или невыполнение обязательств инвестору придется выплачивать неустойку. Ее размер будет соответствовать стоимости невыполненных работ, а средства перечислят в федеральный бюджет.

Закон вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Напомним, в Томске действует муниципальная программа «Дом за рубль», которая была запущена в 2016 году. Ее цель — привлечь инвесторов к восстановлению ценных, но заброшенных домов. С момента заключения договора аренды инвестору предоставляется первая льгота по земле: аренда участка сокращается в тысячу раз. После разработки проектной документации стоимость аренды сокращается в десять раз, а льготы по земле продляются. После ремонта дома льготы на землю распространяются на весь оставшийся срок аренды (49 лет), а за аренду здания инвестор платит один рубль в год.

По состоянию на март 2026 года администрация города заключила более 70 договоров аренды по программе «Дом за рубль», из них 17 домов уже полностью восстановлены.