«Томлесстрой» не перепродавал квартиры Министерству обороны» — 2. Мнение эксперта

12 апреля на портале «В Томске» была опубликована народная новость «Как «кидают» в «Томлесстрое». Спустя пять дней появился официальный ответ пресс-секретаря Анатолия Захарова «Томлесстрой» не перепродавал квартиры Министерству обороны».

В обеих статьях и комментариях к ним перепутаны понятия «дольщики» и «пайщики». Дольщики — это те, у кого договор долевого участия зарегистрирован в Роснедвижимости. Пайщики — это члены ЖСК «Молодежный», которые свои денежные средства внесли в виде пая в свой кооператив. У дольщиков право на квартиру зарегистрировано государством. У пайщиков распределение квартир построенного дома происходит на основании решения общего собрания членов кооператива. Учет пайщиков, внесенных средств, контроль за их расходованием ведет сам кооператив.

На сайте администрации Томска открываем перечень разрешений на строительство за 2008 год, ищем разрешение № 248 ЖСК «Молодежный». То есть хозяином стройки, заказчиком является ЖСК, которое, объединив денежные средства граждан, заключило договор на строительство дома с ОАО «Томлесстрой». И, по-видимому, часть квартир за строительные услуги, другие работы от ЖСК переходят «Томлесстрою». Соответственно те, кто остался в ЖСК — пайщики, кто покупает, регистрируя, квартиру у «Томлесстроя» — дольщики. Это типичная рабочая ситуация.

Перепродать квартиры дольщиков без их согласия, в принципе, невозможно, потому что права на них зарегистрированы. К квартирам ЖСК «Молодежный» «Томлесстрой» никакого отношения не имеет. Распределять квартиры — прерогатива общего собрания кооператива. Сколько, где, каких квартир выделить «Томлесстрою» — тоже решает кооператив. Это решение должно быть закреплено в протоколе общего собрания и отражено в договоре между ЖСК и «Томлесстроем» (такой договор должен быть).

Так должно быть и, скорее всего, на бумаге так и есть. На деле же бывает, что пайщики не принимают участия в деятельности своего кооператива, а дольщики не требуют регистрации договоров. В результате такого самоустранения возникает куча вопросов.

Бывает еще одна категория инвесторов. Тех, кто имеет договоры инвестиций, долевого участия, но они не зарегистрированы. Договор долевого участия без регистрации не имеет силы. Это деньги отданы под «честное слово». «Передвинутые» с этажа на этаж, из подъезда в подъезд такие дольщики не имеют законной возможности возмущаться. Им остается только писать в газету или ждать.

В официальном отклике пресс-секретарь «Томлесстроя» указывает, что на октябрь 2008 года было продано около 200 квартир. Но в проектной документации первой очереди на тот момент была всего 191 квартира (?).

Согласно проектной документации в доме 741 квартира, на сайте же «Томлесстроя» — 700, в других публикациях — 800, в сметах — 873 квартиры.

По проекту в доме 10, 15 и 17 этажей. Сейчас продаются уже 18 и 19 (?) этажи.

На официальном сайте муниципалитета новых разрешений на строительство на этот объект не опубликовано ни в 2008-м, ни в 2009-м, ни в 2010-м годах.

На сайте «Томлесстроя» объект также имеет максимальную этажность 17. На фотографиях — уже 19 этажей .

Окончательное количество дольщиков и пайщиков, вложивших деньги, и прибавившихся к ним военных, инвесторы точно не знают. Люди в неведении, многие из них обращаются и ко мне. Я, разумеется, тоже не могу ответить на все их вопросы. В том числе и о количестве одно-двух и трехкомнатных квартир.

Из вышеизложенного можно сделать вывод: доказательств, что «Томлесстрой» кого-то «кинул» или чьи-то квартиры перепродал, нет. По одной причине. Нет ясности! Точнее, в «Томлесстрое», скорее всего ведут примерный учет. Но он, так сказать, служебный.

Что нужно, чтобы недостающие подъезды были построены? Утвержденную проектно-сметную документацию, право на землю, деньги. Строительству части дома мешали автозаправка и автомойка. Это публикация за февраль прошлого года. Для строительства коммуникаций ко всему дому «мешает» еще автосервис. Земля под которым находится в собственности.

На этом форуме 13 апреля участник под ником Garage66b обращается к дольщикам «Томлесстроя» и пайщикам ЖСК «Молодежный», покупающим квартиры в подъезде, который, якобы, будет построен на месте его автосервиса. Он предупреждает о рисках.

Лично у меня нет сомнений, что вопросы по автозаправке, мойке и гаражам, если к сегодняшнему дню и не решены, то могут быть разрешены в течение мая. Но за прошедшие четыре года они не были согласованы.

Пресс-секретарь в своем ответе упомянул кредиты «Томлесстроя», которые выколачивали банки у строителей. Смотрим официальный отчет «Томлесстроя» за четвертый квартал 2009 года. Читаем на десятой странице: «15.09.08 года завершено гашение кредита АКБ «Промсвязьбанку» в 45 миллионов, выданного на 12 месяцев». То есть осенью 2008-го банки «выколотили» из «Томлесстроя» остаток кредита всего около 4,5 миллиона рублей. И никаких других кредитов в это время «Томлесстрой» не гасил. Возможно, были какие-то другие кредиты дочерних предприятий, полученные на другие проекты, но это к стройке на И. Черных не относится. Так что никакой вины мирового кризиса в исчезновении денег из «Томлесстроя» нет.

Кстати, в этом же отчете (а это открытая информация) указано, что Анатолий Захаров является самым крупным акционером ОАО «Томлесстрой» — у него 24,16 процента акций. А вот ни генеральный директор, ни председатель совета директоров ОАО «Томлесстрой» акционерами общества не являются...

В отчете также указано, что председатель ЖСК «Молодежный» с 2004 года — заместитель генерального директора ОАО «Томлесстрой» по общим вопросам. И одновременно — крупный акционер «Томлесстроя». Разумеется, никаких нарушений в этом нет, и с этой информацией пайщики ЖСК, очевидно, знакомы.

Про деньги, которых так сильно не хватает для завершения строительства. В ответе упомянуто, что деньги потрачены на проектировщиков. В одном агентстве недвижимости мне пояснили, что проектировщики получили расчет за свою работу на И. Черных квартирами. И 48 из них выставили на продажу с большим дисконтом. Эти квартиры фигурируют в объявлениях до сих пор.

Фирма «Континент», поставляющая кирпич «Томлесстрою», уже не один год предлагает к продаже квартиры на И. Черных. Так что за кирпич расчет тоже частично производится квартирами.

Сноса жилья на площадке не было.

Договоры участия в строительстве в «Томлесстрое» содержат пункт, что 30 процентов средств надо внести в момент заключения договора. Затем — равными долями в течение года. Точнее, до даты окончания строительства, указанной в договоре. И можно предполагать, что на конец 2008 года (к началу кризиса) на эту стройку были получены средства в полном объеме от 200 дольщиков. Такая цифра указана в сообщении пресс-секретаря. А это около 300-350 миллионов. При условии, что все пайщики соблюдали свои обязательства.

Известно, что продав 75 квартир, хватит денег, чтобы построить 100 квартир (условно). Если «Томлесстрой» продал 200 квартир, значит к концу 2008 года были деньги на строительство примерно 260. Выходит, первую очередь комплекса из 191 квартиры можно было построить и сдать без участия военных. Разумеется, это подсчет простейший, оценочный. Но именно поэтому его трудно опровергнуть. Напрашивается очевидный вывод — собираемые деньги с дольщиков на строительство объекта на И. Черных использовались по предназначению частично.

Денег не стало хватать еще и потому, что были «дорисованы» еще два этажа. Средства начали распыляться. И это явилось грубейшей ошибкой (по моему мнению, время покажет). Вместо того, чтобы снизить продажную цену, начали привлекать кредиты, что резко увеличило затраты на строительство и началось удушение бизнеса.

Про конкурс на продажу квартир МО. Условия конкурса таковы, что в России многие строители не желают участвовать в нем. Это 30 тысяч за квадратный метр и полная отделка квартир. Такие контракты зачастую несут убытки. Кроме того, от военных пока не поступило ни копейки. Для строительства этих квартир «Томлесстрой» использует кредиты. Ссудный процент — тоже прямой убыток. Это еще около 30 миллионов потерь. Кто их возместит? Но это не наше дело. Главное, что у пайщиков не должно быть заблуждений, что деньги, полученные в будущем от МО, позволят построить еще какие-то квартиры, кроме квартир для военных.

Продавая квартиры военным по 30 тысяч за квадратный метр, неся затраты на отделку и обслуживание кредитов, «Томлесстрою» останется собственно на строительство этих квартир не более 25 тысяч. За такую цену можно было легко привлечь новых дольщиков из числа томичей.

Сейчас готовятся к сдаче 358 квартир. По-видимому, 350 зарезервированы за военными. Деньги за них «Томлесстрой», очевидно, не увидит. Они сразу, «не заходя в Томск», перепишутся в Москве со счета военных на счет Бин-Банка, который осуществляет это кредитование. Вывод: выполнять контракты для МО — это иметь возможность работать, но, в то же время, и добровольно нести определенные убытки.

Про обещания и точность информации. В интервью за 2008 год Байрамов заявил, что планирует сдать в 2008-м около 60 тысяч квадратных метров жилья. Смотрим статистику: построено 7,8 тысячи. Может быть недостающие тысячи сданы в 2009 году? По статистике «Томлесстрой» сдал в 2009-м только дом на С. Разина (и то лишь в жилой его части). Это около 12 тысяч квадратных метров. Не соответствуют намерения Байрамова реальностям.

Еще в январе 2008 года Байрамов сообщил журналистам, что в июне 2008-го «Томлесстрой» запустит кирпичный завод мощностью 30 миллионов штук в год. Потом он объявил новый срок — август 2008-го. Но завод не запущен до сих пор. Все, этого проекта больше нет?

В октябрьских новостях 2008 года на этом портале Байрамов сообщил, что под сокращение не попал ни один сотрудник, но было уволено 14 прогульщиков. В ответе пресс-секретарь уже правдиво указал, что осенью 2008 года было сокращено более 200 человек.

Можно ли верить словам, что скоро весь комплекс на И. Черных будет сдан? Прежде всего, необходимо выяснить, за счет каких средств это будет сделано. И разговоры о переселении в новые, еще не существующие подъезды, имеет смысл вести лишь после решения вопросов по автомойке, автозаправке, автосервису. Надеюсь, это произойдёт быстро, и средства найдутся.

Даже если весь комплекс и будет сдан, то без правильно оформленных документов нет гарантий, что в построенные квартиры не заселятся другие.

Как снять проблемы финансирования строительства? Первое — заключить договоры о совместной деятельности и разделе готовой продукции с поставщиками стройматериалов и комплектующих. Это именно тот финансово-правовой механизм, который позволяет реализовывать без негативного участия банков проекты сколь угодно большого масштаба. Эту возможность «Томлесстрой» не использует. Второе — прекратить привлекать кредиты и закладывать ссудный процент в стоимость квартир. Вместо этого привлекать деньги населения, бизнеса путем снижения цены до 23-25 тысяч за квадратный метр. С обеспечением всех рисков. Это реально!

Двух мер, в данной ситуации, достаточно для финансирования завершения строительства. Хотя есть ещё и другие. Но все это требует уважительного, открытого, равноправного и взаимовыгодного отношения к партнерам.

Общественная организация «За крышу над головой» готова взять на себя работу по привлечению всех необходимых средств для завершения строительства.

А дольщикам, пайщикам, инвесторам надо подумать над приведением в соответствие с действующим законодательством своих отношений с застройщиком, а также становиться активными участниками в контроле над расходованием собственных средств «Томлесстроем».



Юрий Федораев, руководитель общественной организации «За крышу над головой»