Многоэтажное бедствие

Почему малоэтажные многоквартирные дома лучше высотной застройки?

В конце 2020-го дума Томска внесла изменения в Правила землепользования и застройки города, чтобы ряд параметров привести в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования.

Среди изменений было увеличение максимально возможной высоты многоквартирных домов с 51 до 75 метров (примерно с 17 до 25 этажей) в двух зонах: Ж-1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) и Ж-5 (зона перспективного развития многоэтажной жилой застройки).

Тема многоэтажной и массовой однотипной жилой застройки преследует Томск, как и всю Россию, продолжительное время.

Предпосылки

В дореволюционной России в городах предпочтение отдавалось индивидуальному жилому строительству либо возведению многоквартирных доходных домов для сдачи площадей в аренду. В 20-е и 30-е годы прошлого века массово строились однотипные двухэтажные бараки. Эстафету у них затем приняли типовые малоэтажные дома. А в годы после Второй мировой войны массовое типовое строительство жилых домов начало набирать обороты еще и за рубежом. Многие города начали расти вширь, строя микрорайоны сначала мало-, затем средне-, а затем и многоэтажных домов. Где-то эти процессы преобразовались, где-то были полностью пересмотрены, но в России, и в Томске в частности, продолжаются до сих пор.

Но вдобавок к тому, что такое развитие паразитирует на наших городах, ситуация на постсоветском пространстве осложнена принятым в свое время постановлением «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», приведшем к упразднению в 1963 году Академии строительства и архитектуры СССР. Тогда это было равносильно упразднению архитектуры как направления искусства, сделав ее почти исключительно прикладной наукой. Не даром же раньше Томский государственный архитектурно-строительный университет был инженерно-строительным институтом.

Все это привело к деградации российской архитектурной школы, а сейчас ведет к деградации городов и общественных пространств. Это не удивительно, ведь многие до сих пор воспринимают жилое строительство исключительно как утилитарную функцию и не желают отказываться от своих убеждений. Они не желают связывать воедино архитектуру, искусство и социологию. И таких людей много — как среди простого населения, так и среди самих архитекторов (или все-таки инженеров?). А что самое вредное — среди чиновников. При отсутствии воспитания вкуса у большинства ныне здравствующих людей сложно себе представить иное развитие событий.

С другой стороны, прямо сейчас мы можем посмотреть на разнообразные виды застройки, сравнить их между собой, оценить преимущества и недостатки и сами решить, что лучше, что больше нравится и на что ориентироваться.

Многоквартирные дома

Жилье можно поделить на строго индивидуальное, когда за дом, помещения внутри и землю вокруг ответственность несет обычно одна семья; и нестрого — таунхаусы, многоквартирные дома. На последних остановимся подробнее.

Такие дома могут быть одноподъездными коридорными и галерейными. Или многоподъездными секционными, которые наиболее знакомы большинству томичей и россиян в целом. Независимо от способа организации входа внутрь дома и квартиру такие здания играют важную роль в развитии городов. Это универсальный способ уплотнения населения, когда в одном здании живет множество семей.

Именно на это и ориентируются строители и чиновники, когда склоняются к повышению этажности. И правда, это звучит логично: больше этажей — больше плотность. А за этим тянется и увеличение квадратных метров жилья, и показатели для администрации, становится заметно разрастание городов, что создает положительное впечатление о городе. Так появляются средне- и многоэтажные дома.

Стоит при этом понимать: чем выше расположен этаж, тем хуже его физическая доступность. Даже молодым сложно подниматься на этажи выше четвертого-пятого, а люди, увы, только стареют. Это понимают все, поэтому в домах выше пяти этажей обязательно обустраивают лифты. Одновременно с этим ужесточаются требования к пожарной безопасности. Опять же с высоких этажей дольше эвакуироваться, пожар тушить на высоте сложнее, поэтому устанавливаются сигнализации, системы дымоотведения, предусматриваются тамбуры и изолированные лестницы.

В некоторых домах организуют вертолетные площадки для спецслужб. Также в коридорах используют противопожарные двери, и в итоге их на входе в дом или выходе на лестничную клетку получается очень много. Это раздражает и мешает свободно перемещаться от улицы до лифта и тем более до квартиры, особенно с занятыми руками. Многие двери в таких домах так или иначе сломаны: снят доводчик, выбиты ручки.

Отдельно стоит помнить про маломобильных граждан, которыми могут быть на самом деле все, несмотря на официальное определение. У вас — велосипед, коляска, багаж, трость, больные ноги, перелом? Все, что замедляет ваше перемещение в текущих условиях, делает вас маломобильным. Именно исходя из наличия всех этих факторов существует понятие «доступность без лифта», когда считается, что до любой квартиры в доме комфортно добираться пешком. И такая высота — четвертый этаж, или 12 метров.

Виды застройки

Почему тогда все не строится в этих пределах? Чтобы построить достаточно квадратных метров до такой высоты, нужно арендовать большую площадь земли, заложить больше фундамента и провести больше метров коммуникаций.

Чтобы возвести многоэтажку с тем же количеством квартир, можно ограничиться меньшим клочком земли. И это при прочих равных обязательных при застройке элементах благоустройства.

Получается, что мало- и многоэтажные дома — это две крайности. Первые невыгодны строителям, поэтому они дороже, а вторые — будущим жильцам. Поэтому на помощь здесь приходят социальные исследования и рынок недвижимости, которые вместе склоняются к тому, что золотая середина жилого строительства лежит в пределах 7-12 этажей, или 21-36 метров. Такая высота одновременно является и психологически приемлемой: мы лучше всего воспринимаем расстояние около 25 метров, а значит, нам комфортно находиться среди таких домов. И наблюдать с балконов за улицей, что положительно сказывается на безопасности.

Но потребности у всех людей абсолютно разные. Кто-то ярый индивидуалист, кому-то нужна парковка для своей машины и машины супруги, другие хотят жить в пентхаусе, а некоторым достаточно малой студии, может, даже чтобы кухня была одна на несколько квартир, потому что сами готовят редко. И для всех застройщики могут предоставить решения: таунхаусы, элитное жилье, бизнес-класс, комфорт и эконом. Так, чтобы каждый мог найти себе что-то в рамках своих потребностей.

Поэтому многие современные города идут по пути разнообразной застройки. И это касается не только высоты, но и функционала, когда в одном квартале могут одновременно быть и все виды жилых зданий, кулинария, офис, детский сад, ночной клуб, музей и что-нибудь еще. Такой подход вместе с общим ограничением высоты за редким исключением в виде архитектурных доминант оказывается наиболее выигрышным для развития города. Все, что нужно, находится в шаговой доступности.

Такие районы живут большую часть суток, если не все 24 часа. Людям комфортно находиться в таких условиях. И это даже решает проблему пробок, ведь точек притяжения становится много по всему городу, и поток автомобилей движется в разные стороны, а не в один только центр сосредоточения большинства рабочих мест или квартир, как это происходит в том числе в Томске.

Многоэтажные дома

Некоторые города раньше шли по пути естественного развития, решая проблемы по мере поступления. Теперь по всему миру можно встретить и районы с исключительно частными землевладениями или только таунхаусами. Правда, всегда разбавленные рабочими местами.

В России часты районы с мало- и среднеэтажной застройкой. А многие города уже давно строятся исключительно ввысь, но по привычной схеме, размещая здания одинаковой высоты и функционала в так называемые спальные микрорайоны. В итоге получается относительно плавное увеличение высоты застройки и плотности населения городов от центра к окраинам.

При этом из-за этой высоты такие дома требуют увеличенного расстояния между ними. Да, современные нормы могут уменьшать этот показатель в ущерб инсоляции, что негативно сказывается на самочувствии местных жителей, а также их досуге. Представьте сами: на большей территории России граждане и без того получают недостаточно солнечного света, а у них его отбирают таким «псевдосоциальным» способом.

В таких микрорайонах также страдает и придомовое пространство. Его тоже могут нормативно уменьшать, и очень часто так и делают. При этом одновременно вводятся нормативы на количество парковочных мест. А самый дешевый способ для застройщика — разместить эти места на площадке возле дома. В итоге вместо двора, где можно провести досуг, образуется нечто, где видно только машины. Такое, правда, наблюдается и в старых районах с меньшей этажностью, когда во время благоустройства или реконструкции собственники решают, что они этого хотят.

Стоит отметить, что, по данным Росстата, автомобилизация всей страны составляет примерно 30 %, а в Томске это число ближе к 25 %. Но вот только благоустроенный двор, где можно запросто провести досуг, на самом деле нужен 99 % населения, живущим в многоквартирных домах, осознают они это или нет.

В каком дворе вы бы хотели провести время. В таком?

^{depositphotos.com}

Или таком?

И обратите внимание, каково большому числу машин на таком маленьком клочке земли? Конечно же, это вызывает пробки, не всегда сразу и не всегда такие сильные, что возмущению нет предела, но в Томске уже избыточно много высотных микрорайонов, и пробки в основном связаны с ними. И с тем, что в таких районах одна единственная связывающая с рабочими местами дорога.

Кроме того, для обслуживания таких районов требуется больше детских садов, школ, поликлиник, может, даже своя больница. Нужно больше магазинов, общественного транспорта, детских площадок и всего, что можно назвать инфраструктурой, кроме, может, инженерных коммуникаций. Но если в малоэтажном районе или районе с разнообразной застройкой все это может быть растянуто и умещаться в достаточном объеме на первых этажах, то в таких спальниках этого будет не хватать.

Что в итоге?

Высотная застройка может существовать в городах в качестве исключения по решению архитектора, но она не должна носить массовый характер. Лучший способ для развития городов — разнообразная застройка, и не только по высоте, но и по функционалу.

Мировая практика и даже российский опыт показывают, что чем больше в одном районе способов провести время, тем меньше в этом районе всевозможных социальных проблем. Единственный плюс высотной жилой застройки — прибыль застройщика. Все остальное вызывает проблемы.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора