Заработать на старине: тонкости восстановления «дома за рубль»

Инвесторы о реставрации старинных домов Томска и сложностях в работе

«Дом за рубль» — так могла бы называться акция в супермаркете или распродажа: просто манит взять себе один и восстановить. Но обычно возле небольшой цены в магазине есть маленькая звездочка, и под ней прячутся менее привлекательные детали.

С деревянными домами все точно так же. Что пряталось под звездочкой, инвесторы не знали. Сколько на самом деле стоит «дом за рубль», и почему деревянное зодчество все еще не разлетается как горячие пирожки?

***

Программа «Дом за рубль» действует в Томске с 2016 года. Она предусматривает льготы по аренде для инвесторов, желающих выполнить работы по капремонту объекта культурного наследия или объекта деревянного зодчества. По информации администрации города, льготы устанавливаются поэтапно: на само здание и на земельный участок, на котором оно расположено. С момента заключения договора аренды инвестору предоставляется первая льгота по земле. Аренда участка сокращается в тысячу раз сроком на два года. После разработки проектной документации стоимость аренды сокращается в десять раз, а льготы по земле продляются еще на два года.

Когда ремонтные работы завершены, льготы по земле распространяются на весь оставшийся срок аренды, а за здание инвестор платит один рубль в год. Срок аренды составит 49 лет.

Инвесторы уже заключили 15 договоров для восстановления исторических домов. Льготная арендная плата установлена в отношении восьми объектов: на Кирова, 27а, Фрунзе, 32а, Пушкина, 5, Кривой, 8, Трифонова, 1, Беленца, 4а, и Ленина, 25/1. Еще один объект, на Пушкина, 24, получил льготную аренду в один рубль за полное восстановление.

Вековой дом с подписчиками

Наверное, это единственный дом в Томске, с которым можно поговорить. У разваливающейся деревяшки — две тысячи подписчиков в Instagram. Ей можно написать и вам ответят, может быть, даже подарят деревянный магнитик.

— Нужно об этом рассказывать. Я надеюсь, что кто-то дом себе возьмет, кто-то начнет изучать тему деревянных домов, кто-то пойдет учиться на реставратора деревянных домов.

Мозг и сердце этого дома — Алексей Будников, владелец медицинского бизнеса. В перерывах на обед он едет на стройку. Здание на Савиных, 10а, начали восстанавливать в прошлом году. Нужно еще пару лет и будет готово. Процесс мог идти быстрее, если бы мэрия обследовала дома до прихода инвесторов.

— «Дом за рубль» — это такой кот в мешке, вроде бы видно, что дом ровный. Изначально было ощущение крепкого здания: бревна большие, твердые. А что там внутри — никто не знал. Хорошо, что тут балки перекрытия порядка 40 сантиметров в диаметре. Это огромные бревна с таким запасом, может быть, поэтому дом этот стерпел.

Предыдущие хозяева о здании особо не заботились. Последнее, что здесь было — квартиры. И жители беспощадно пилили несущую балку, разобрали полы, в некоторых местах дерево сгнило из-за влажности. Но это, говорит Алексей, нестрашно. Главное, что фронт работ понятен.

— Весной будем менять крышу, а потом нужно менять полностью коммуникации, инженерные сети, все окна, а их несколько десятков, надо заново стелить полы. Впереди много работы. Будем справляться, но, к сожалению, быстро не получится.

Чтобы вековая история дома не исчезла, внутри хотят максимально сохранить интерьер и вернуть изначальную планировку. Здесь до сих пор сохранились оригинальные двери и элементы лестницы. Будущие постояльцы хостела, который хочет открыть Алексей, должны оценить.

— Мы восстанавливаем дом, в котором в течение ряда лет жил исследователь Арктики Николай Урванцев. Какие-то моменты отразятся в интерьере. Может быть, лыжи на стенку повесим. Раз он основал Норильск, попробуем связаться с ними, может быть, им будет интересно. Хотелось бы как можно больше об этом узнать и познакомить гостей с историей.

О хостеле Алексей Будников раньше не мечтал. Просто этот вариант подошел больше других. Из-за маленькой парковки здесь не открыть офис. Зато по соседству есть еще одно деревянное здание. И на него у Алексея Будникова уже есть планы.

— Два здания — это была единая усадьба. Но этот дом сохранился хуже. Если 10-15 % из дома целые — непонятно, как это восстанавливать. Возможно, его придется разобрать и построить заново. Но это решат специалисты. Они скажут — мы сделаем.

Как в Томске искали бревна для деревянного дома

Дом на Кирова мало кто вспомнит таким. Его тщательно восстановили и вернули главную особенность — карниз. Орнамент на нем нарисован, а не выпилен, как это обычно бывает. «Такого в Томске больше нигде не найти», — говорит арендатор дома Сергей Меняйло.

Назвать его фанатом деревянного зодчества сложно. Стройкой бизнесмен занялся почти случайно. Еще в 1998 году он купил здесь подвал. Когда здание попало в программу «Дом за рубль», вариантов было немного.

— Два верхних этажа — в собственности у города, а цоколь — у меня. Поэтому мне его нужно было либо отдать в дар мэрии, либо восстанавливать все самому, потому что цоколь никому не нужен без здания.

Покосившийся дом собрали заново из тех же самых бревен. Хотя выглядят они как новые. Дерево лишь отшлифовали и покрыли защитным составом. Но некоторые части конструктива пришлось заменить. Проблема возникла там, где не ждали — в Томской области не найти лес.

— Китайцы весь лес вырубили. Это кажется, что леса много, на самом деле он весь законтрактован, его просто не купить. Еще бревна должны быть откалиброваны. Я могу купить их КамАЗ, но там будут и большого, и маленького диаметра. Сейчас непросто найти бревна нужного размера. Раньше дома строили из восьмиметровых бревен, сейчас таких уже не делают. Поэтому, когда разбирали на Дзержинского дом старый, с него пришлось бревна брать.

Сейчас в здании идет внутренняя отделка. Дранка, штукатурка — так, как было изначально. Останется найти арендаторов. Два этажа отдадут под офисы. Здесь в отличие от Савиных, 10, места для парковки хватает.

Самое интересное в здании — его подвал. Во время ремонта там нашли подземные ходы. Куда они ведут — неизвестно. Евгений Меняйло хочет, чтобы будущие арендаторы их сохранили.

— Если наверху будут разные офисы, то здесь можно какой-нибудь стильный ресторанчик открыть, кафе.

Какое здание было и каким стало:

Дом без света и тепла

Чтобы обрести свой «дом за рубль», нужно это право выиграть на аукционе. Сейчас мэрия предлагает инвесторам 13 объектов со стартовой ценой от 30 тысяч рублей. Очереди за объектами не выстраиваются. И нередко аукцион признают несостоявшимся из-за отсутствия участников.

«Мало интересных вариантов», — объясняет Алексей Дубов, арендатор дома на Фрунзе, 32а. Все дело и в состоянии зданий, и в их расположении. Некоторых смущает и срок окупаемости. Средняя цена восстановления — 12-15 миллионов рублей. У Алексея Дубова, инвестора дома на Фрунзе и владельца строительной фирмы, затраты приближаются к 25 миллионам.

— С точки зрения бизнеса, это неинтересно. Мне было проще отремонтировать несколько многоэтажек и заработать. Мы посчитали с товарищем срок окупаемости — минимум 10 лет. Чем мне стало интересно? Это инвестиции, и это — деревянный дом, это фишка.

На что ушли деньги? Под домом, рассказывали местные жители, протекает чуть ли не река. Здание могло бы обрушиться, если не забетонировать весь подвал. К тому же дом был после пожара и с разрушенным цоколем. Только на старинный кирпич для фундамента ушло около 200 тысяч рублей. Его купили, когда разбирали забор ТВМИ на Кирова.

Стройка оказалась хоть и дорогой, но не самой сложной. Компания Алексея Дубова восстанавливала деревянные дома и до этого. Внутри дома на Фрунзе все готово к открытию, только не хватает самого главного — тепла и света.

— Мы запитаны от соседа. Платим ему за электричество. Подключить сразу сложно. Сначала мы должны получить технические условия, после этого мы просто ждем полгода по договору. В самом конце срока приходят ребята и заводят кабель. Это процесс долгий, бюрократизированный, непонятный. Нужна хотя бы инструкция, как все это делать и в какие сроки.

В течение месяца проблемы должны решиться. Дом на Фрунзе планируют сдать в этом году тоже под офисы. Второй этаж Алексей заберет себе.

Сравните, как было и стало!

Сделать бизнес на деревянном зодчестве

Предприниматель Евгений Калугин кажется настоящим знатоком программы «Дом за рубль». Его дом на Пушкина, 5, стал первым, который отремонтировали по программе. Вместе с отцом они ставят дело на поток — в планах третий дом, второй уже ремонтируют. И, может, будет четвертый и пятый.

— Я понимаю, что желающих зайти на этот бизнес много. Это бизнес. Но надо понимать, что восстановление обойдется в примерно 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Если деньги еще можно найти, то с юридическими тонкостями сложнее. По закону, инвесторы не могут продать восстановленный дом другому арендатору. Евгений Калугин нашел рабочую схему: оформлять каждое здание на новое юридическое лицо и продавать не дом, а фирму вместе с правом льготной аренды.

Непродуманных и неудобных моментов в программе хватает. Неразбериха с документами едва не остановила стройку на Октябрьской.

— Здание расположено напротив церкви. Оказалось, что у него очень ограниченный список использования. Офис там сделать нельзя. Там можно сделать, например, церковную лавку. Об этом мэрия не говорила. Они об этом сами не знали.

^{Здание на Октябрьской}

Зато мэрия будет жестко контролировать расходы на дом. Звучит странно, но инвестор должен отчитываться перед чиновниками, сколько своих средств он потратил на восстановление.

— Когда мы строим, невозможно показывать затраты «в белую». Допустим, есть мастера, которые делают резьбу. И просто невозможно найти фирму, которая бы сделала декор, или это будет слишком дорого. Проще договориться с человеком, дать ему денег, и он все сделает.

В том, что спрос на офисы в исторических зданиях будет, Евгений Калугин не сомневается. Ведь внутри арендаторы получают все условия для работы. Его подход — максимальное сохранение фасада и полный апгрейд внутри. За деревянными стенками Пушкина, 5, бизнесмен устроил современный офис для своей компании: минимум перегородок и модный open space, умная система вентиляции и отопления.

И снова — было-стало.

Чтобы программа ушла дальше, и архитектурное наследие удалось сохранить, Евгений Калугин предлагает отдавать в аренду дома под жилье.

— Эти здания находятся в исторической части города. На Гоголя есть идеальные здания. Можно сделать себе дом для одной семьи. Есть куча богатых людей, которые в них захотят жить. У меня куча друзей, которые хотят. Это бы продвинуло программу вперед. Все бы разобрали за два года.

Предложение уже обсуждают с мэрией. И все, что нужно, это продумать механизм и определить правила. А деревянные дома найдутся в «списке-701».