Готовы ли вы к ипотеке?

Кто не мечтает о собственной квартире? Только тот, у кого она уже есть. А у тех, кто еще не обзавелся уютным гнездышком, шансы велики как никогда, ведь ставка по ипотечному кредитованию заметно снизилась. Но все же ежемесячные выплаты на протяжении нескольких лет могут заставить чувствовать себя загнанными в угол. Попробуем разобраться, в том, как приобрести жилье и не жить в нем в режиме тотальной экономии.

Ипотечный бум

Чем ниже процентная ставка на рынке ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), тем выше спрос. Прошлый год на фоне рекордного снижения ставок показал небывалый рост в этом сегменте. По данным Центробанка, россияне взяли 1,1 миллиона ипотечных займов на общую сумму два триллиона рублей. Это на 37,2 % больше, чем в 2016 году. Пик пришелся на последний месяц года, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения – 9,79 % (11,54 % в декабре 2016 года).

Не отстали от общероссийского тренда и томичи. На 1 января 2018 года жители Томской области взяли в банках ипотечных жилищных кредитов на сумму почти 14 миллиардов рублей, что на 27 % больше, чем по итогам 2016 года. Всего ипотекой воспользовались почти девять тысяч человек. При этом средний размер предоставленных ипотечных кредитов вырос в регионе за год на 6,8 %, до 1,5 миллиона рублей, а средняя процентная ставка снизилась с 12,5 % до 10,7 %.

Угроза потерять жилье, как ничто другое, дисциплинирует в оплате ипотечного кредита. Уровень просроченных платежей по итогам года минимальный, всего 0,6 %

Подушка безопасности

Ипотека – самый долгосрочный кредит. Выплаты по нему порой затягиваются на долгие годы. А за такой срок может случиться всякое. Одна из самых неприятных ситуаций – потеря работы, что влечет проблемы с внесением ежемесячной платы по кредиту. И хорошо, если поиски новой работы ограничились несколькими неделями, а не месяцами. На этот случай руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь «подушку безопасности», чтобы запас средств на выплату ипотеки был хотя бы на полгода.

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку?» – цитирует эксперта «Бел.Ру». – Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях».

Деньги любят счет

Накопить на квартиру по силам единицам. Большинству россиян для решения этой задачи без ипотеки не обойтись. Но нельзя забывать, что в то время, когда вам придется выплачивать кредит, нужно будет также оплачивать услуги ЖКХ, покупать продукты и одежду и совершать другие привычные траты. И прежде чем поставить свою подпись под ипотечным договором, важно «примерить» жизнь с ипотекой.

Чтобы понять, готовы ли вы к ней, просто посчитайте финансы. Например, попробуйте пару месяцев вести дотошный учет доходов и расходов, чтобы понять, на что вы тратите деньги сегодня. К полученной сумме прибавьте 10–20 % – это ежемесячная плата за разовые покупки в течение года (ОСАГО, отпуск, пуховик и другое). Если после подсчетов доходы значительно больше расходов, можете приступать к выбору квартиры и кредитора. Если нет – еще раз проанализируйте траты: от чего вы сможете отказаться?

Инструкция покупки квартиры в кредит

– За полгода до планируемого оформления ипотеки начинайте осматривать варианты жилья в живую. Это поможет оценить рынок недвижимости и понять критерии «цена – качество».

– Первоначальный взнос должен составлять не менее 20 % от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают меньше, но эксперты этого делать не рекомендуют. Чем больше взнос, тем легче потом платить.

– Попробуйте пожить несколько месяцев так, как будто у вас уже есть ипотека. Откладывайте ту сумму, которую должны будете отдавать банку (кстати, в это время вы как раз можете сформировать «подушку безопасности» на будущее или увеличить сумму первоначального взноса). Если комфортно, оформляйте кредит. Если приходится отказываться от самого необходимого – снижайте запросы, ищите возможность увеличить доходы или отложите покупку.

– Не стоит оформлять ипотеку в первом попавшемся банке. Обратитесь минимум в три и попросите в каждом из них рассчитать, на каких условиях вам выдадут средства на покупку жилья. Выбирайте тот, где будет самая низкая ставка: для долгосрочных кредитов – это главный критерий.

– Ежемесячные платежи не должны составлять больше 30 % от семейного дохода. При расчете доходов не рекомендуется учитывать премии и бонусы: в кризисных ситуациях работодатель их сократит в первую очередь, а вы получите непосильную ипотеку.

– Берите кредит только в рублях, если, конечно, вы не получаете заработную плату в другой валюте. Это позволит не зависеть от курса валют.

– Тратить все до копейки на ипотеку нельзя. Оставьте небольшой резервный фонд (в размере трех-шести месячных доходов семьи). Он пригодится в кризисной ситуации и поможет чувствовать себя увереннее.

Аист вносит коррективы

Пожалуй, самая непродуманная ситуация выглядит так. Молодая семья первым делом обзаводится квартирой в ипотеку с минимальным первоначальным взносом и почти сразу же заводит детей. Пока молодые были вдвоем, ежемесячный платеж даже в 40 – 50 % от общего дохода казался им посильным. Но с появлением малыша доходы семьи, как правило, падают (особенно во время отпуска мамы по уходу за ребенком), а расходы стремительно растут. И семья попадает в тяжелую финансовую ситуацию: платежи становятся неподъемными. Чтобы оставить возможность для маневра, лучше снизить требования к квартире, взяв подальше от центра или меньшей площади.

– После свадьбы решили с мужем не затягивать с малышом. Возраст не позволял откладывать это событие на несколько лет, – рассказывает Арина. – Квартиру выбирали тщательно: рядом обязательно должен быть детский сад, школа, места для прогулок. Когда нашли приемлемый вариант, цена оказалась больше, чем мы планировали, но комфорт будущего малыша казался важнее. Первое время все шло хорошо, но как только на свет появился наш сын, я ушла в отпуск по уходу. Хорошая, казалось бы, заработная плата «в серую» сыграла злую шутку: пособие было минимальным, и ежемесячная плата за семейное гнездышко перевалила за 60% ежемесячного дохода. Пришлось обратиться в банк с просьбой пересмотра графика выплат. Срок ипотеки нам продлили с 15 до 20 лет, из-за чего общая переплата внушительно увеличилась, зато ежемесячный платеж снизился, и нам удалось вздохнуть свободнее. Надеюсь, когда выйду на работу, удастся погасить кредит досрочно.

Главный минус растянутого во времени кредита – выплаты в тело долга в первые годы будут мизерными, до 90% платежа поначалу могут составлять проценты. Такие длинные кредиты рекомендуется по возможности отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

Кстати

Для многих семей, которые платят ипотеку и при этом планируют второго ребенка, настоящей палочкой-выручалочкой становится материнский капитал. По статистике, более 90 % семей, которые его получили, использовали его для досрочного погашения кредита или для первоначального взноса. На сегодня маткапитал в России составляет 453 тысячи рублей. В Томской области семьям, родившим или усыновившим третьего и последующих детей, дополнительно выплачивают 100 тысяч рублей.

Досрочное погашение – хорошая привычка

Стоит отметить, что в нашей стране очень либеральное ипотечное законодательство. Ипотеку можно полностью погасить хоть через месяц после ее оформления договора с банком. И правом досрочного погашения пользуется большое число россиян. При среднем сроке займа в 15 лет отдают в основном за семь лет. А многие заемщики почти каждый месяц платят больше, чем требуется по графику.

Кроме психологического комфорта эта стратегия приносит существенную экономию в семейный бюджет: каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии трех или четырех рублей в дальнейшем.

Однако важно не переусердствовать. Как бы ни хотелось поскорее закрыть долг перед банком, для начала нужно создать резервный фонд семьи на случай потери работы. Какой бы уважительной ни была причина, банк не позволит заемщику допустить просрочку и на 91-й день подаст в суд.

Если досрочное погашение по какой-то причине вам не подходит, есть еще один вариант – рефинансирование.

– Я купил квартиру в ипотеку несколько лет назад на 15 лет по ставке 13 % годовых. Когда в прошлом году увидел, что ставка снизилась, тут же решил, что нужно оформлять рефинансирование, – делится Александр. – В одном из банков при условии страхования жизни и здоровья, а также квартиры, предложили ставку в 9,5 % годовых. Конечно, пришлось немного попотеть: побегать с документами, оформить несколько справок, но в итоге ежемесячный платеж стал куда приятнее. Если ставка еще снизится, обязательно еще раз рефинансирую свой ипотечный кредит.

Главное – не прятаться

Как уже говорилось, от трудных жизненных ситуаций никто не застрахован. И если уж это случилось с вами – главное, не прятаться от банка, это только усугубит проблему. Лучше сразу обратиться к своему кредитору и обсудить возможное изменение графика платежей. Если банк сочтет проблему объективной, есть шанс на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Однако это крайняя мера: за временное снижение суммы взноса придется расплачиваться повышенным платежом в будущем.

Конечно, банк будет строг в принятии решения, но это лучше повестки в суд за неуплату по кредиту.

Приятные бонусы

Если вы купили квартиру, то имеете право на имущественный налоговый вычет. Возврат налога заключается в том, что при оплате НДФЛ от стоимости приобретенной недвижимости можно вернуть 13 % посредством снижения налоговых платежей, вычитаемых из ежемесячной зарплаты.

Но есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 миллиона рублей. В пересчете на 13 % становится ясно, что на руки можно получить 260 тысяч рублей. При этом налоговый вычет не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Для получения вычета нужно оформить несколько документов, которые затем следует предоставить в налоговую: декларацию 3-НДФЛ; справку 2-НДФЛ, в которой будут указаны полученные и выплаченные доходы; договор с компанией, которая выдала ипотечный кредит; документ, являющийся подтверждением приобретения жилья; выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности; справку банка о процентах, выплаченных за ипотеку.