«Эффект Долиной»: как суды возвращают квартиры продавцам и оставляют покупателей ни с чем

В России обсуждают судебную практику, когда сделки по продаже квартиры на вторичном рынке признают недействительными и возвращают жилье продавцу. Покупатель остается и без квартиры, и без денег: продавцы заявляют, что средств у них нет, потому что они перевели все мошенникам. Подробнее — в материале vtomske.ru.

Дело Долиной

История с продажей квартиры народной артистки Ларисы Долиной — самая громкая среди многих. По данным СМИ и судебному акту, выложенному в публичный доступ, в 2024 году певица продала элитную квартиру в Москве примерно за 112 миллионов рублей. Покупательницей стала 34-летняя Полина Лурье, мать-одиночка.

Однако после продажи Лариса Долина выезжать из квартиры отказалась. Она публично объявила, что стала жертвой мошенников. По словам певицы, в апреле 2024 года ей позвонил неизвестный, который представился сотрудником ФСБ, и сказал, что в отношении нее «осуществляются мошеннические действия». А чтобы спасти деньги, их нужно перевести на «безопасные счета». Долина перевела мошенникам почти 104 миллиона рублей.

Через месяц лжесотрудник ФСБ убедил артистку в том, что ее квартира в Хамовниках «находятся в опасности», а единственным способом «спасения» является срочная продажа жилья и перевод денег на «безопасный счет». Лариса Долина через риелтора продала квартиру Полине Лурье.

Когда сделка состоялась, певица подала иск о признании договоров недействительными, утверждая, что действовала под влиянием заблуждения и фактически не осознавала значение своих действий. Покупательница подала встречный иск о выселении Долиной.

В итоге суды признали сделки купли-продажи недействительными; прекратили право собственности Лурье на квартиру и вернули его Долиной; отказали покупательнице в ее требованиях.

Суд сослался на нормы Гражданского кодекса РФ о сделках, совершенных:

• под влиянием существенного заблуждения (статья 178),

• и в состоянии, когда лицо не было способно понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177).

По заключению суда, у Долиной не было истинного намерения продавать квартиру, она это сделала под влиянием и думала, что сделка будет фиктивной. При этом суд отказал в применении двухсторонней реституции — чтобы Долина вернула деньги, которые Лурье заплатила ей за квартиру. Покупатель осталась и без квартиры, и без денег.

«Эффект Долиной»: похожие решения по всей стране

Юристы подчеркивают: дело Долиной — не старт, а лишь громкая верхушка айсберга. Похожие споры шли и раньше, но не привлекали такого внимания.

Издание vc.ru рассказало о десяти подобных спорах. Пример одного из них. В 2022 году мошенники, которые представились сотрудниками Банка России, убедили пожилую жительницу Москвы приватизировать квартиру и продать ее. Первый покупатель вскоре перепродал жилье второму (в этом случае уже была ипотечная сделка). Суд признал второго покупателя добросовестным приобретателем, но квартиру у него все равно отобрал в пользу изначального продавца. По данным vc.ru, психиатрическая экспертиза признала пенсионерку вменяемой, но отметила ее чрезмерную эмоциональность и внушаемость.

Судебный юрист Александр Малютин добавляет — есть случаи, когда у покупателя забирают квартиру по суду, но он все равно должен выплачивать за нее ипотеку.

Такой кейс случился с семьей из Казани. Историю Анастасии и Динара Щербатенко рассказал телеканал «Мир 24». Пара с детьми купила трехкомнатную квартиру у 75-летней женщины. Но выезжать из жилья пенсионерка отказалась: она заявила, что продать квартиру ее убедили мошенники, она им перевела почти пять миллионов рублей, которые получила от семейной пары. Половина суммы — это личные накопления четы Щербатенко, еще два миллиона пара взяла в ипотечный кредит, за который сейчас расплачивается — 30 тысяч рублей в месяц. Плюс еще 15 тысяч рублей нужно ежемесячно платить за съемное жилье. В отношении пенсионерки назначена уже третья психолого-психиатрическая экспертиза.

В материале Общественной службы новостей приводится кейс из Петербурга. Пенсионерка продала квартиру в 2024 году; все документы оформлены по закону, женщина предоставила справку из психоневрологического диспансера о дееспособности и в суде признает, что понимала характер сделки. Позже она заявляет: действовала под давлением мошенников, верила, что жилье ей вернут. Суд возвращает квартиру, покупатель снова остается без реальной компенсации: деньги ушли третьим лицам.

Что такое реституция и виндикация — по-человечески

В основе большинства этих решений — два юридических механизма: реституция и виндикация.

Реституция: «откатить сделку назад». Это базовое последствие недействительности сделки по статье 167 ГК РФ. Если суд признает сделку недействительной, стороны должны вернуться в то положение, в котором были до нее. То есть покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги.

На практике все не так просто. Продавец часто заявляет, что денег уже нет — они ушли мошенникам. В делах с пенсионерками суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией — то есть, обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги, отмечает vc.ru.

Если покупка была в ипотеку или в кредит, обязательства перед банком никуда не исчезают: договор займа остается, проценты продолжают начисляться. В итоге человек лишается жилья, а долги перед банком — еще на годы.

Виндикация: «когда бьют по цепочке сделок». Это иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301–302 ГК РФ). Проще говоря: «Это моя квартира, она оказалась у другого человека без законного основания, прошу суд вернуть ее мне».

В схемах с ведомыми пенсионерами виндикация включается, когда оспаривается не ваша сделка, а предыдущая, прошедшая до вас. Например: бабушка продает квартиру первому покупателю под влиянием мошенников. Новый владелец перепродает ее вам, вы — добросовестный покупатель: проверили историю, взяли ипотеку, все чисто. Через некоторое время бабушка оспаривает первую сделку, суд признает ее недействительной. Дальше по цепочке: если виндикационный иск удовлетворен, суд забирает квартиру у вас и отдает первоначальному собственнику.

Самый неприятный момент: добросовестность покупателя при этом далеко не всегда спасает квартиру — ни при реституции, ни при виндикации. Закон в этих конструкциях ставит во главу угла «искаженную волю» первоначального продавца, а не усилия покупателя по проверке объекта.

Почему покупатель остается и без квартиры, и с долгами

В публичных историях схема выглядит примерно одинаково:

До сделки
Мошенники месяцами «ведут» пожилого человека: звонки, легенды про «спецоперации», угрозы потерять все деньги, инструкции, как отвечать на вопросы риелторов и нотариусов. Продавец на сделке выглядит вменяемым, объясняет причину продажи, показывает справки из ПНД.

Сделка
Покупатель платит рыночную цену, часто с привлечением ипотеки или нескольких кредитов. Сделка идет через банк, МФЦ, иногда нотариуса и титульное страхование.

После сделки
Продавец по указке мошенников переводит деньги на чужие счета. Через какое-то время осознает, что его обманули, и идет в полицию и в суд — требовать признания сделки недействительной.

Суд
Суд устанавливает, что продавец действовал под влиянием заблуждения/обмана или в состоянии, когда не осознавал значение своих действий. В зависимости от конструкции, суд:

• либо применяет реституцию: квартира возвращается продавцу, продавец «обязан» вернуть деньги;

• либо удовлетворяет виндикационный иск первоначального собственника, забирая квартиру у конечного покупателя.

Исполнение решения

Тут реальность резко расходится с буквальным текстом закона. Денег у продавца действительно нет — все ушло мошенникам, а значит, приставам нечего арестовывать. Уголовное дело по мошенничеству идет само по себе, а перспективы реального возмещения ущерба от преступников минимальны.

В результате покупатель лишается квартиры, продолжает платить ипотеку или кредиты, в лучшем случае получает шанс годами выбивать деньги с продавца или ждать эфемерной компенсации.

Почему суды вообще так делают

Логика судов примерно такая:

• есть уязвимый человек (обычно пожилой), которого обманули мошенники;

• его воля при продаже квартиры была искажена — он не хотел реально расставаться с жильем, думал, что «спасает деньги» или участвует в спецоперации;

• Конституция и гражданское законодательство требуют защищать слабую сторону и восстанавливать нарушенные права собственника;

• добросовестный покупатель, конечно, тоже жертва, но закон дает ему инструменты: иски к продавцу, к мошенникам, иногда — к государству или страховщику.

На практике получается перекос: защищая одну жертву (продавца), система фактически создает другую — покупателя, который делал все правильно, но лишается всего.

Юрист Александр Хаминский в интервью ОСН прямо говорит: складывается практика, в которой покупатель оказывается в заведомо более слабом положении — продавец может спустя время прийти в суд и заявить, что действовал под влиянием мошенников, а суд, опираясь на гуманистическую логику, встанет на его сторону. Это, по его оценке, способно серьезно ударить по рынку «вторички»: люди просто начнут бояться таких сделок.